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부동산을 자녀에게 증여할 때, 부담부증여를 절세방법으로 생각하는 경우가 많다.  부담부증여란 부동산을 자녀에게 증여하면서 그 부동산에 담보된 채무도 같이 자녀에게 넘기는 방식이다.  2주택자인 A씨는 자녀에게 시세 3억 원의 아파트를 증여하고자 한다.  A씨는 3년 전에 아파트를 2억 원에 취득하면서 1억 원을 은행으로부터 대출받았다.  아파트는 증여가액을 시가로 평가하므로 단순하게 3억 원의 아파트만 증여할 때에는 약 4천만 원의 증여세가 자녀에게 과세된다.

부담부증여는 A씨가 아파트 증여 시, 아파트담보대출 1억 원도 자녀에게 같이 넘기는 방식이다.  이때 자녀가 부담할 증여세는 아파트 시세  3억 원에서 대출 1억 원을 차감한 나머지 2억 원에 대해서 약 2,200만원으로, 아파트만 증여할 때 보다 증여세가 절반가까이 줄어들게 된다. 다만, 부담부증여 시에는 증여하는 A씨에게 양도세가 과세된다.  이는 아버지 A씨 입장에서 본인이 상환해야 할 대출을 자녀에게 넘김으로써 그만큼 이득을 얻었다고 보기 때문이다.  아버지 A씨가 얻은 이익은 3억짜리 아파트에 대출 1억 원이 차지하는 비율만 이득을 얻었으므로, 전체 아파트를 매도한다고 가정했을 때의 양도차익 중 1/3에 대해서만 과세한다.

위 사례에서 A씨는 양도가액을 채무증여분 1억 원으로, 취득가액은 2억 원의 1/3인 6700만원으로 계산하여 같은 해에 다른 양도 자산이 없다면 5백만 원 정도의 양도세가 과세된다.  즉, 아파트만 증여할 경우에는 증여세 약 4천만 원이 과세되는 반면, 부담부증여 시에는 증여세 약 2200만원과 양도세 500만원으로 총 2700만원의 세금이 과세된다.  단순하게 생각하면 세금이 1300만원이나 당장 줄어들므로 부담부증여를 대부분 선택한다.  그러나 부담부증여를 하면, 대출 1억 원이 앞으로 자녀가 상환해야 할 채무라는 점을 대부분 간과한다.  대출이율을 6%로 가정할 때 매년 600만원의 이자를 자녀가 갚아야 한다.  물론 자녀가 소득이 많아 대출원금을 조기에 상환할 수 있다면 부담부증여가 유리할 수 있다.  하지만 자녀가 학생이거나 사회초년생이라면 문제는 달라진다.  대출원금을 계속 끌고 간다면 부담부증여 후 2년만 지나더라도 대출이자가 부담부증여를 통한 절세액 보다 많아진다.  즉, 2년 이내에 자녀가 대출원금을 상환할 수 없다면, 당장 세금이 많은 것처럼 보이지만 부담부증여 보다는 단순하게 아파트만 증여하는 것이 유리하다는 것이다.  이처럼 항상 부담부증여가 유리한 것이 아니므로 세금뿐만 아니라 향후 대출이자까지 고려하여 종합적으로 이해득실을 따져봐야 할 것이다.

이 외에도 부담부증여 시에는 주의해야 할 점들에 많다.

첫째, 미성년자에게 부담부증여 시에는 친권자의 동의가 필요하다.  민법에서는 미성년자인 자녀가 법정대리인의 동의 없이 할 수 있는 유효한 법률행위는 단순히 권리만을 얻거나 의무만을 면하는 행위라고 명시하고 있다.  만약 위의 사례에서, A씨의 자녀가 미성년자라면 직접 채무를 인수하는 부담부증여 계약을 체결하였다는 것은 사회통념상으로도 이를 인정하기 어려워 세무서는 부담부증여를 부인할 수 있다.

둘째, 자녀가 채무상환능력이 있는지 검토해야 한다.  일반적으로 당장 증여받는 자녀가 부담해야 할 세금을 줄이기 위해 부담부증여를 결정한다.  하지만 증여가 이루어진 이후 인수한 채무는 자녀가 본인 소득범위 내에서 상환해야 하며, 부모님이 대신 상환해주는 경우에는 추가 증여문제가 발생할 수 있다.

셋째, 자녀의 능력에 따라 채무의 종류를 달리해야 한다.  만약 미성년자 자녀라면 일반적으로 별도의 소득이 없으므로 채무로서 대출을 인수하는 것은 바람직하지 않다.  차후 대출원리금 상환을 부모가 대신 부담해야 하므로 추가 증여문제가 발생할 수 있기 때문이다.

넷째, 증여받는 부동산의 종류에 따라서도 채무의 종류를 고려해야 한다.  만약 임야나 나대지를 미성년자가 증여받는 경우, 대출을 이용하는 방법은 증여 이후 대출원리금을 상환해야 하는 문제가 있어 바람직하지 않다.  반면, 상가건물 등과 같은 수익형부동산을 미성년자인 자녀가 증여받는 경우에는 대출을 이용하여 증여세를 줄이는 것도 고려대상이다.  수익형부동산은 임야 등과 달리 증여 이후 임대소득이 발생되고 이는 자녀에게 귀속되므로 부동산임대소득으로 대출원리금을 상환할 능력이 되기 때문이다.  주택의 경우에도 통상 세무서에 신고하는 소득이 발생되지는 않으므로 대출보다는 보증금을 이용하여 증여세를 절세하는 것이 좋다.

다섯째, 허위로 채무를 만들어 부담부증여를 하지 말아야 한다.  간혹 부담부증여를 하기 위해 허위로 채무(전세계약서를 허위로 작성하는 경우 등)를 만드는 경우가 있는데, 이렇게 만들어진 채무는 채무로 인정되지도 않을 뿐만 아니라 국세청에 적발되는 경우 고의적인 세금신고누락으로 보아 신고불성실가산세가 40% 부과될 수 있고, 그 탈루한 세액이 클 경우에는 조세범처벌법에 의해 고발까지 당할 수 있으므로 주의해야 한다.