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Q.

2년 전 동생 이름으로 전세 계약을 하고 살다가 동생은 결혼하여 타지로 전출한 상태에서 전세금을 800만원 증액하고 1년 더 연장계약을 하려고 합니다.  집주인이 최초 계약자인 동생 이름으로 연장 계약서를 작성하자고 하는데 이럴 경우 전세금을 보호받을 수 있나요?  <미룡동 김승곤 씨> 

A.

재계약하는 과정에서 근저당 등이 있는지 등기부를 확인해야 합니다.  추후 문제가 발생되면 인상된 금액은 배당을 받을 수 없는 경우도 있기 때문입니다.  계약서는 인상된 부분만큼 재작성하거나 전체 금액으로 연장 계약서를 작성해도 문제가 되지 않습니다.  또한 새로운 계약서에 확정일자를 꼭 받고 종전 확정일자를 받은 계약서와 같이 보관을 해야 대항력을 가질 수 있으며 계약서를 분실하면 만일의 경우 권리를 주장할 수 없을 수도 있으니 유념 바랍니다.  계약자가 살다가 전출은 했지만 가족이 전입신고를 하고 살고 있으면 그대로 대항력이나 우선변제에는 영향이 없습니다. 

Q.

현재 묵시적 계약 연장 상태로 7개월이 지났는데 집주인이 보증금을 2천만 원 올리겠다고 합니다. 그런데 등기부를 확인해보니 근저당도 많고 불안합니다.  그래서 임대차보호법 상의 상한(上限) 규정에 근거하여 5%인 천만 원만 올려줄려고 합니다.  이 경우 만일 집주인이 동의를 하지 않으면 어떻게 되는지요.  그리고 연장계약 시 기존 계약서를 그대로 두고 인상액만 통장으로 입금해도 무방한지요.  또한 저희 전세 계약의 권리 순위를 대출 은행을 통하여 확인 가능한지도 궁금합니다.  <수송동 신미자 씨> 

A.

묵시적으로 계약 연장이 되었다면 집주인이 인상 요구하는 부당한 금액과 관계없이 이 경우 임대차보호법에서 규정한 상한선인 5%(1천만원)만 올려주면 문제 될 것이 없습니다.  통장으로 입금하면 따로 영수증을 받지 않아도 되나 단, 5% 증액한 부분에 대한 새로운 계약서에 확정일자를 받아 기존 계약서와 같이 보관해야 하며 확정일자를 받은 날로부터 효력이 발생합니다.  증액하기 전 새로운 융자를 받은 것이 있다면 증액 금액 부분은 순위에서 밀릴 것이나 융자가 없다면 기존 순위가 그대로 유지됩니다.  권리 순위는 따로 은행에 알아보지 않아도 등기부 상에 각 권리자별로 날짜가 기재되어 있으니 확인할 수 있습니다. 

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