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임대차 계약관련 상담 및 부동산시장동향

Q 나운동에 사는 김 은미라 합니다. 새로 이사한 전셋집이 비가 새서 밤잠을 이루지 못하고 있습니다. 또 방범창이 설치되어 있지 않아 도둑이 침입할까봐 걱정도 됩니다. 제가 먼저 집을 수리하고 방범창을 설치한 후 집주인에게 비용을 청구해도 되는지요?

A 전세계약을 해서 잘 살고 있다가 갑자기 고장이 나면 수리비는 누가 내야 할까요. 또 절도를 막기 위한 방범창 등 살아가는데 부가적으로 필요한 물품 비용은 누가 부담해야 할까요.

민법 제623조는 부동산 수리비에 대한 기준이 규정되어 있습니다. 이 조항은 ‘임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.’라며 임대인의 임차인에 대한 의무를 규정하고 있습니다. 즉, 임대인은 임차인이 부동산을 사용하는 도중 일정한 상태를 유지하게 하여야 할 의무를 부담한다는 것이지요.

임대차 계약에 있어 임대인의 가장 중심이 되는 의무는 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다(민623조 임대인의 의무)는 것입니다. 그에 따라 임차인은 임대차의 종료일까지 선량한 관리자의 주의의무로서 임차물을 계약 또는 목적물의 성질에 의해 정해진 용법으로 사용, 수익해야 하며 따라서 그에 필요한 수선의무도 부담하게 됩니다.

임대인의 수선의무는 수선하지 않으면 계약에 정한 목적에 따라 목적물을 사용할 수 없는 상태가 되는 것으로, 그 수선의 정도는 사회 통념상 계약에 따라 사용하는데 필요한 정도로 하면 될 것입니다. 만일 임차인의 책임 있는 사유로 파손이 발생한 경우에도 임대인이 수선의무를 지게 되겠지만, 이 경우 임차인은 선량한 관리자의 주의의무 위반으로 불법행위에 의한 손해배상 의무를 부담할 수도 있을 것입니다.

임차인은 수리를 요할 경우에 임대인에게 지체 없이 통지를 해야 하는데, 은미씨의 경우는 수리해줄 것을 통지한 후 수리를 받으면 될 것입니다. 그런데 임대인에게 수선을 요구했음에도 임대인이 응하지 않을 경우에는 임차인은 손해배상청구권과 임대차계약 해지를 하거나 임대료 지급 거절, 임대료 감액청구도 할 수 있습니다.

그리고 임대인의 수선의무 불이행으로 인해 사용, 수익이 부분적으로 지장이 있는 상태인 경우에는 그 지장의 한도 내에서 임대료의 일부지급을 거절할 수 있습니다. 만일 임차인인 은미씨가 직접 수리한 경우에는 임차주택의 보존을 위해 필요한 수선을 한 것으로서 임대인에게 그 비용을 청구하면 될 것입니다.

결론적으로 살아가는 데 있어 필수적인 사항에 관한 수리비라면 집주인이 당연이 부담하는 것입니다. 천장에서 비가 새는 경우, 벽이 갈라져 찬바람이 들어오는 경우 등은 임대인이 수리비를 지급해야 하는 것이지요. 만약 임대인이 수리를 차일 피일 미루기만 한다면 세입자는 먼저 수리를 한 후 비용을 임대인데게 청구하면 됩니다. 비용 청구는 계약기간 중 뿐 아니라 계약이 끝난 후 6개월 이내 청구가 가능합니다.

그런데 도둑을 맞을까봐 걱정되어 방범창을 설치하거나 현관 열쇠를 첨단 디지털 기기로 바꾸는 등의 비용도 집주인이 부담해야 할까요. 법원은 ‘임대인의 의무는 사용·수익에 그치고, 임차인의 안전을 배려하여주거나 도난을 방지하는 등의 보호 의무까지 부담하는 것은 아니다’고 판시하고 있습니다. 즉, 도둑을 예방하는 것은 임차인이 스스로 해야 할 일이라는 것입니다. 따라서 방범창 등을 자기 비용을 들여 설치했다고 해도 집주인에게 이를 돌려받기는 어렵습니다.

다만 민법 제646조는 임대인의 동의를 얻어 설치한 부속물의 경우 임차인이 임대인에게 매수를 청구할 수 있다고 규정하고 있는데 이 규정에 따라 청구가 가능한 것이지요. 의문점이 해결되었지요!

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