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임대차 계약관련 상담 및 부동산시장동향

금번호는 부동산 계약관련 상담보다는 현재 군산의 부동산 시장의 개략적인 상황과 부동산 투자에 대한 필자의 생각을 서술할까 합니다. 깊은 침체기에 빠져 있는 군산 지역 경기가 단기간에 쉽게 풀리지 않을 것으로 보입니다. 군산 경제의 한 축을 담당하는 산단의 산업동향을 보면 수출량도 전체 24.5%(철강 19.1%, 기계 33.8%, 운송장비 24.8%) 감소한 것으로 나타납니다.

이 같이 군산산업단지 내 상황이 풀리지 않는 이유로 중국 미국 경제성장 부진, 저유가 현상 고착과 국내 가계 부채 심화 및 기업의 실적악화로 인한 것으로 분석되며 대외여건 마저 불확실한 상황이 우리네 서민 경제에 직격탄을 날린 것이며 이러다 보니 일부 기업체의 경우 생산량을 조절하거나 인력을 감축하는 등 위축된 모습들을 보이고 있고 그 현상이 부동산 시장에도 영향을 끼쳐 필자도 부동산업에 입문한지 십년이지만 요즘처럼 이렇게 불황의 기간이 길어본 적이 없었던 것 같습니다.

현재 군산은 페이퍼코리아 부지 내 롯데 아웃렛입점, 전북대병원 입지, 내흥동 역세권개발, 미장택지지구 완공, 구도심권의 근대문화 유산에 대한 관광명소화, 고군산연결 도로로 인한 관광 및 휴양지 개발 기대 등이 내재되어 있습니다. 오늘 필자는 “부동산이 그래도 대세이다.” 라는 명제를 가지고 서술해볼까 합니다. 부동산의 종류는 크게 아파트 ,상가, 토지, 기타 부동산의 종류가 있지만 필자가 관심을 두는 부동산 종류는 토지입니다.

군산에는 최근 수년동안 신축 아파트건설이 봇물을 이루고 있어 관심이 많은 투자자와 실소유자들은 아파트 매수에 적극적이었고 그 결과 지난해 말 기준 군산지역 공동주택 현황은 287개 단지 7만2,709세대로서 2인 기준으로 볼 때 14만5,418명에 달하는 것으로 조사됐고 이런 가운데 올해에도 약 4천여 세대 공급 물량이 쏟아질 전망입니다.

이같은 공급 속에 한동안 수직상승 곡선을 그리던 군산 아파트 매매가격이 주춤하고 있는 상황이고 군산도 주택 보급률이 높아지고 그 비율이 높아질수록 투자 상품으로 아파트는 점차 그 빛이 희석될 수밖에 없는 사실입니다. 해서 부동산 투자에 고민이 많은 것입니다.

필자에게 여윳돈을 통장에 넣어 둘 수도 없어(초저금리) 많은 사람들이 놀고 있는 돈을 어찌해야 할 것인지에 대해 질문합니다. 1억 원에서 3억 원이 주류를 이루며 없는 사람은 큰돈이지만, 있는 사람에게는 여유투자로 딱 맞는 돈입니다. 땅은 심는 대로 거두고, 가꾸어 가는 삶의 원천입니다. 주택은 공급 과다에 따라 값의 변동이 있지만, 토지는 늘어나지 않기 때문에 갈수록 그 존재는 귀중해집니다. 아파트 재테크 방법은 간단하지만, 토지는 특성이 각양각색이어서 결코 쉬운 게 아닙니다. 이제부터라도 경험이 없고, 어렵다 생각 말고 차근차근 공부하면서 땅 투자에 눈을 돌려 보십시오.

땅은 우선 도시계획확인서를 볼 줄 알아야 합니다. 어떤 용도로 쓰일 땅인지 일곱 가지로 나뉘어 있다. 그 일곱 가지는 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연보전지역입니다. 그 땅의 주민등록인 셈입니다. 확인서를 보면 용도 란에 취락 지역이란 것도 있고, 계획관리 지역이라는 것도 있습니다. 취락지역이라는 곳은 건폐율(바닥면적)이 60%까지 가능하며 100평을 사면 60평까지 1층 바닥면적을 지을 수 있다는 뜻 입니다.

계획관리 지역은 건폐율이 40%입니다. 1층 면적이 40%이기 때문에 2층까지 지으면 80평을 지을 수 있습니다. 전, 답, 임야 등 지목은 크게 따질 필요가 없습니다. 그 대신 생산관리, 자연녹지 등 전답은 건폐율이 20%입니다. 가장 헷갈리기 쉬운 것이 농림지역과 자연보전지역입니다. 이 두 지역은 농어가 주택을 짓는 외에 다른 건물은 지을 수 없습니다. 나중에 관리지역이나 녹지지역으로 변경될 것이라는 말은 계획이 잡혀 있지 않는 이상 믿지 않는 게 좋습니다.

녹지지역은 자연녹지, 생산녹지, 보전녹지로 나뉘는데 그 중 자연녹지나 생산녹지는 단독주택이나 1종 근린생활시설 등 여러 가지 건물을 지을 수 있으나, 보전녹지는 지을 수 없습니다. 따라서 자연녹지나 생산녹지는 투자로 좋은 땅일 수 있지만, 보전녹지는 투자대상의 가치는 떨어집니다.

관리지역은 계획관리, 생산관리, 보전관리로 나뉘는데 이중 계획관리와 생산관리는 투자대상으로 좋은 땅일 수 있고, 보전관리는 단독주택을 짓는 외에 제한이 많기 때문에 옥석을 골라 투자대상으로 삼아야 합니다. 땅 용도에 자연보전, 보전관리, 보전녹지처럼 '보전'이라는 글자가 들어가면 신중히 생각해야 합니다. 사람들이 가장 많이 착각을 일으키는 땅은 제1종 근린생활시설용지와 제2종 근린생활시설용지입니다. 1종은 1층에 수퍼나 약국이 들어가는 점포이고, 2종은 일반음식점이 들어갈 수 있는 자리입니다. 때문에 1종은 주거지역에 들어갈 수 있지만, 2종은 들어갈 수 없습니다.

땅 중에서 가장 비싼 땅은 보통 상업지입니다. 투자를 하려면 돈 많이 주고 상업지를 사는 게 아니라 상업지로 될 땅을 사야 합니다. 또 지금은 농림지역일지라도 나중에 계획관리나 생산관리지역으로 바뀔 땅을 사야 돈을 벌 수 있습니다. 그러나 현실은 이런 땅들은 주변에 흔치 아니하다는 것입니다.

여자들이 보통 성형을 하면 예뻐진다 합니다. 땅도 성형을 할 수 있는 땅을 골라 낼 수 있다면 우선 절반은 투자의 성공을 이룬 셈입니다. 이런 지식과 능력이 부족하다면 “부동산 투자 주치의”를 만들어 조력을 받는 것도 투자의 지름길이 될 것입니다. 아무것도 하지 아니하면 이룰 수 가 없습니다. 적극적으로 두드리고 공부하십시오. 그 열매는 달 것입니다.

이노공인중개사무소

(IS부동산연구소)

공인중개사/부동산자산관리사

최인성대표

군산시 조촌동896(시청로10)

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