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Q.

안녕하세요 수송동에서 토탈 악세사리 가게를 운영하는 서 순미입니다. 본인이 임차하고 있는 건물은 상가임대차보호법 적용이 안 되는 2억6천만원(전세보증금과 월세합산)의 상가입니다. 그런데 임대인이 계약을 3년으로 하되, 2년 후에 월세를 올릴 수 있다는 것인지죠? 단순히 임대차계약기간만 3년으로 하고, 월세에 대한 부분은 특약 등에 의해 별도로 계약할 수 있는 것인지요? 통상 계약기간이 3년이라 함은 그안에 보증금, 월세, 기간 이렇게 통합해서 하는 것이 아닌가요? 

A.

1. 상가건물임대차보호법이 적용되지 않는 임대차의 경우 민법이 적용됩니다.

2. 민법 제628조는 “임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다”고 규정하고 있습니다.

따라서, 임대차기간 중이라도 약정차임이 상당하지 않게 되는 사정이 있다면 임대인은 차임의 증액을 청구할 수 있습니다. 특히, 상가건물임대차보호법과는 달리 이 경우에는 차임 증액의 한도나 기간과 같은 제한이 없습니다.

다만, 임대인이 일방적으로 차임을 증액하고 이를 임차인이 지급하지 않는다고 해서 바로 임대차계약을 해지할 수는 없고, 임대인의 증액청구에 대해 임차인이 이를 거부하는 경우 임대인으로서는 소송을 제기하여 법원의 판결을 받아야 증액된 차임을 받을 수 있습니다.

또한, 이 경우 약정차임이 불상당하게 되었다는 점에 대해서는 임대인 측에서 입증해야 합니다.  

Q.

수송동에서 헤어샵을 하는 찰리정입니다. 상가 거래시 권리금이 있는 경우에 중개수수료 계산 시에 권리금이 포함되는지요? 

A.

​판례에 의하면 ‘영업용건물의 영업시설과 비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 또는 점포위치에 다른 영업상의 이점 등 무형적 재산가치의 양도는 중개대상물이 아니다. 따라서 유.무형 재산적 가치를 넘겨주고 이에 따른 권리금을 받도록 한 것은 중개행위에 해당되지 않는다는 원심판결은 위법하지 아니하다.(서울행정법원 제4부, 2004.03.19)’고 판시하였습니다.

따라서, 상가건물의 임대차계약에서의 권리금은 이 법상의 중개수수료 규정을 적용하지 아니합니다. 즉, 권리금은 중개업자가 중개를 완성하는데 있어서의 거래금액이 아니기 때문에 중개업자가 권리금에 대하여 받는 수수료는 이 법상의 중개수수료에 포함이 되지 않는 별도의 보수로 보아야 할 것입니다.