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Q.

나운동에서 보습학원을 운영하는 박만호입니다.  현재 학원의 소유주는 회사보유 상가라서 매년 재계약을  해왔었는데 어느날 갑자기 개인에게 상가를 팔았다며, 새주인이 두달뒤 계약기간이 끝나면 재계약 없으니 나가라합니다. 만약 그래도 버티겠다면 요즘 시세에 맞춰 받겠다하는데 예전엔 주위에 상권이 없는 곳이라 보증금 2천만원/월50만원으로 계약되었는데, 이젠 1억/100만원을 내라합니다.  물론 지금도 상권이 있는 곳도 아닙니다.  상가 임대차보호법이라는게 있던데 5년까진 할 수 있다고 되어 있고 월세부분도 연9%로 인상해서 받을 수 있다고 본거 같습니다. 벌써 두번째 주인에게 내용증명이 왔습니다 도와주셔요. 

A.

현재 보증금 2천만원에 월세 50만원이므로 환산보증금이 7천만원으로서 사업자 등록을 한 임차인이라면 상가 임대차 보호법의 적용을 받으므로 최초 영업일로 5년간의 계약 갱신권이 있습니다. 상가임대차보호법 대상자로서 5년의 기간이 경과하지 않았다면, 매매가 되어 임대인이 변경되었더라도 5년을 채우는 계약 갱신권을 주장할 수가 있고 귀하에게 3기에 달하는 차임의 연체가 없다면 임대인은 5년의 갱신권을 거절하지 못합니다. 매매가 되어도 임대인의 지위를 승계하므로 동일하게 적용됩니다. 다만 임대인이 주변 시세와 비교하여 차임의 인상 요인이 있는 경우는 9% 범위 내에서 인상을 요구 할수는 있으나, 9%를 넘는 인상요구는 응하지 않아도 무방합니다.  

Q.

경장동에 사는 이지영입니다.  저는 경장동에 전세금 3,500만원에 작은 점포가 딸린 주택을 임차해 입주와 동시에 전입신고를 마치고 가족과 함께 살면서 미용실을 하고 있습니다.  그런데 얼마 뒤 집주인은 전북은행에서 돈을 차용하면서 제가 사는 전셋집에 근저당권을 설정했습니다.  주변에서 임차주택의 일부가 점포이기 때문에 나중에 근저당이 실행돼 경매에 들어가면 주택임대차보호법의 보호를 받지 못한다는 이야기를 들었다.  경매로 인해 주인이 바뀌면 정말 보호를 받을 수 없게 되나요.  걱정되어 문의 드립니다. 

A.

주택임대차보호법은 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차 계약에 적용됩니다. 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되더라도 마찬가지입니다. 대법원은 주택임대차보호법 소정의 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지용도에 따라서 정해야 한다고 보고 있습니다. 임차 건물이 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 임대차의 목적, 전체건물과 임대차목적물의 구조와 형태, 임차인의 임대차목적물 이용관계, 임차인이 그 곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 고려해야 한다는 얘기입니다. 여기에서 주거·비주거용 건물의 구분은 일반적으로 사실상의 용도를 기준으로 합니다. 주거용 건물이 사회통념상 건물로 인정하기에 충분한 요건을 구비하고 주거용으로 사용되고 있는 것이면 공부상 용도란에 '주거용'으로 기재되어 있지 않더라도 주택임대차보호법의 적용을 받게 됩니다. 따라서 건물의 용도가 주거용과 함께 비주거용으로 쓰일 경우 주거용으로의 용도가 더 크다면 주택임대차보호법의 보호를 받는 주거용 건물로 볼 수 있습니다. 따라서 위 사례에서 주택에 딸린 가게에서 소규모 영업을 하는 것으로 보여 지고 그곳이 이 지영씨의 유일한 주거라면 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다.   

걱정마시고 힘내세요!