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아파트나 농지등을 매매할 때 거래상대방이 실제 보다 업계약서를 쓰거나 다운계약서를 작성하여 달라고 요구하는 경우가 종종있습니다. 이는 매도자입장에서 자경감면요건을 충족하거나, 1세대 1주택비과세 요건을 갖춘 경우 매매가액이 높거나 낮더라도 양도소득세가 감면 또는 비과세 되는 것으로 알고 업,다운계약서를 작성하여 주는 것입니다.

그러나 매도자나 매수자가 자신이 감면요건이나 비과세요건을 갖춘경우라도 허위로 계약서를 작성한 사실이 확인되면  비과세,감면받은 세액을 가산세까지 포함하여 추징받을 수 있으니 유의하여야 합니다. 아래 사례를 통하여 업계약서와 다운계약서 작성시 어떠한 불이익있는지 알아보겠습니다.  

유형 1 

실제 거래 금액보다 높은 금액으로 계약서(UP 계약서)를 작성하여 양도소득세를 탈루한 사례 

■ 사실관계 

• (갑)은 자경농지감면요건 요건을 충족한 농지를 (을)에게 7억원에 양도하면서 (을)의 요구로 9억원에 거래한 것으로 UP계약서 작성하고 양도소득세 감면 신고함. 

■ 갑에게 자경감면된 세액을 감면배제하고 추징 

• (갑)에게 자경감면배제시 산출되는 양도소득세 1억5천만 원과「실지 거래가액과 허위 기재가액과의 차액」 2억원 중 적은 금액인 1억5천만원 추징함.    

• (을) 또한 취득가액을 실제취득가액인 7억원으로 수정하여 추징함. 

유형 2

실제 거래 금액보다 낮은 금액으로 계약서(Down 계약서)를 작성하여 양도소득세를 탈루한 사례 

■ 사실관계

​• (갑)은 보유 주택을 5.5억원에 양도(취득가액 3억원)하면서 세금을 적게 내기 위해 5억원에 양도한 것으로 다운계약서 작성하고 양도소득세 신고함.

​• (을)은 같은 주택을 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 후 (병)에게 8억원에 양도하고 양도소득세 비과세 신고함

​■ 비과세 배제 등 추징

​• (을)에게 1세대1주택 비과세 배제시 산출되는 양도소득세 7천만원과「실지 거래가액과 허위기재가액과의 차액」50백만 원 중 적은 금액인 5천만원 추징함.(비과세못받음)

​• (갑) 또한 양도가액을 550백만 원(신고 500백만 원)으로 수정하여 추징함.