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Q.

안녕하세요? 구암동에서 상가를 임대하고 있는 강 경숙입니다. 본인의 건물에 상가를 임대차 계약(2년)을 하였으나 임차인이 처음 1달만 월세를 지불하고 그 뒤로 계속 8개월 동안 월세를 지불하고 있지 않습니다. 제가 일방적으로 계약 해지를 하려고 하는데 가능한지와 월세가 들어오지 않으면 임대인의 해지권이 있다고 들었는데 법적으로 조치하려면 어떤 절차를 거쳐야 되는 건지요?

A.

임대차 계약 중에 일방이 채무를 불이행하면 계약을 해지할 수 있습니다. 임차료의 미지급의 경우에는 2월 이상 미지급하면 해지할 수 있습니다. 2개월은 반드시 연속하여 미지급하여만 하는 것은 아니고, 단속적이라 하더라도 2개월 이상이면(총 2개월분을 말함)계약을 해지할 수 있습니다.  질문하신 사안에서는 8개월 이상 월세를 미지급하였으므로 위 요건에 해당한다고 할 것이므로 계약을 해지 할 수 있습니다.

다음으로 계약을 해지하기 위해서는 해지의 의사표시가 상대방에게 도달하여야 합니다. 위 도달요건을 확실히 하기 위하여 내용증명을 발송하게 됩니다. 내용증명을 보내고, 우체국으로부터 다른 내용이 없으면 그 무렵 송달 되었다고 할 것입니다. 우체국에는 언제 수령하였는지 그 수령날짜가 정확하게 기록되어 있습니다.

따라서 위와 같이 내용증명을 보낸다면 그로서 임대차 계약은 해지 됩니다. 임대차 계약이 해지 되었으면 그 법률효과로서 임차보증금 반환과 임대목적물의 반환 및 손해배상의 문제가 남아 있습니다.  임대인은 임차인이 8개월 이상 월세를 미지급하였으므로 그 미지급된 8개월분 월세를 임차보증금으로 충당할 수 있습니다. 따라서 임대인은 임차인에게 8개월분 월세를 공제한 임차보증금을 돌려주면 됩니다. 임차인이 이를 받지 아니한다면 공탁해야 합니다. 공탁하면 그로부터 임차인은 더 이상 임대차상의 권리를 주장하지 못하고 임차목적물 반환의무만이 남게 됩니다. 아니면 임차보증금의 반환과 임차목적물의 반환을 동시이행 청구할 수 있습니다.

또한 위 사안의 절차를 살펴보면 임대인은 법원에 명도소송을 제기 할 수 있습니다. 임대인은 명도소송 전에 임차인에 대하여 강제집행 면탈을 막기 위하여 임차권의 점유이전금지 가처분 신청을 한 후에 소송을 제기하는 것이 나을 것입니다. 부동산 명도 소송이란, 목적부동산의 인도를 거부한 점유자(세입자)를 상대방으로 하여 소송을 통하여 목적부동산을 강제퇴거 시키고자 하는 ‘소(訴)’를 의미합니다.

다만, 소송기간이 1심의 경우 일반적으로 6개월~10개월 정도 소요되고, 항소/상고 등 2심, 3심으로 진행될 경우 1년 이상도 걸릴 수 있습니다. 명도소송비용으로 변호사 선임비와 강제집행비용(통상 100만원~200만원정도)등의 비용이 소요되며, 확정판결 후 별도로 임차인(피고)에 대하여 이에 대한 비용을 청구하실 수 있습니다.  우리 주변에서서 이런 이들을 종종 보곤 하는데 임대인 입장에서는 임차료가 두 달 이상 밀릴 경우 적극적으로 임차인에게 통보하여 소송으로 가지 아니하고 해결할 수 있는 지혜가 필요하다 봅니다.