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Q.

안녕하세요?  미장동 S아파트에 전세로 거주하는 박규빈입니다.  저는 전세계약기간이 아직도 1년 이상 남았는데 살고 있는 아파트가 매매되었다는 통보를 주인에게 받았습니다.  아직 전세 기간이 남아 있어 별생각 없이 지내다가 잔금을 치른다고 새로운 매수인이 아파트를 방문하여 보게 되었는데 공교롭게도 매수인은 저와 악연이 있는 사람이었습니다.  이 경우 임차인이 더 이상 거주하고 싶지 않아 새로운 매수인과 승계계약을 거절하고 전세금을 돌려달라고 할 수 있는지요? 

A.

(1) 대법원은 다음과 같이 판시하고 있습니다.  임차인의 보호를 위한 법의 주택임대차보호법의 입법취지에 비취어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어 날 수 있다고 봄이 상당하고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금반환채무는 소멸하지 않는다. (대판 2002. 09. 04. 선고 2001다64615판결)

(2) 따라서 위 판례의 취지대로라면 임차인이 상당한 기간 내에 이의를 제기하게 되면 매도인(주인)은 임차인에게 전세보증금을 반환해야 할 것입니다.

(3) 다만, 위 판례사안은 임대차가 종료된 상태에서 임차주택이 양도된 사안으로 아직 임대차가 종료되지 않은 상태에서 양도된 경우에 임차인이 임대차의 승계를 원하지 않을 경우 공평의 원칙, 신의성실의 원칙에 따라 계약을 해지할 수 있다는 대법원 결정이 있습니다. (대법원1998. 09. 02 자98마100결정)

박규빈님 걱정마시고 힘내세요! 

군산 부동산 시장 동향 

이번호에서는 부동산 투자전략 10계명(인용)중 나머지 5가지를 열거해 보도록 하겠습니다.

6. 집에서 먼 곳, 생소한 지역은 피하라!

아파트 가격을 형성하는 것은 단순히 위치나 교통여건 만이 아니라 작은 슈퍼마켓 하나까지도 가격형성 요인이 될 수 있습니다.  따라서 특히 부동산 투자의 초보자라면 모르는 곳은 되도록 피하는 것이 현명하다 생각합니다.  자신이 가장 잘 아는 곳에 답이 있습니다.

7. 레버리지 효과(지렛대의 원리)를 활용하라!

적절한 은행대출은 보약입니다.(특히 지금처럼 저금리 시대에는 더더욱)  초보 투자자들 혹은 무주택 서민들이 가장 낯설어 하는 부분이 은행 대출인 것 같습니다.  하지만 모든 돈을 다 지불하고 내 집을 마련하기란 쉽지 않습니다.  자칫 모자라는 돈 때문에 집을 사지 못하고 전세로만 전전하게 될 가능성도 많습니다.  이럴 경우 자신의 소득수준 범위 내에서 지불할 능력이 있다면 과감히 은행 대출을 활용하는 것이 필요하다 사려 됩니다.

8. 머니(MONEY) 머니(MONEY) 해도 돈 되는 부동산을 골라라!

부동산은 상승하는 종목이 더 상승하게 되는 속성이 있습니다.  예를 들어 로열동, 로열층 아파트는 상승기에 더 오르고 하락기에도 낙폭이 적을 뿐만 아니라 매매도 훨씬 쉬은 듯 합니다.  토지도 경우도 그 흐름을 잘 살펴보면 이러한 현상을 볼 수 있습니다.

9. 경제동향이나 관련 정책에도 관심을 가져라!

부동산 시장은 전체적인 경제 흐름과 밀접한 관계를 가지고 있습니다.  따라서 현재의 경기 상황이나 정부 정책 등 각종 변수들에 대한 이해 없이는 실패할 확률이 높습니다.  이러한 기초 상식을 바탕으로 당장의 수익을 추구하기 보다는 1~2년 혹은 3~4년 후의 수익을 기대하는 자세가 필요 합니다.  특히 부동산 거래는 주식과 달리(전부는 아니지만 일반적으로) 즉흥적으로 이루어지는 것이 아니므로 장기적이고 거시적인 안목에서 접근하는 자세가 요구 됩니다.

10. 내 집 마련은 단순하게 시작하라!

내 집을 마련하는데 가장 보편적으로 사용하는 방식이 바로 청약통장을 활용하거나 기존 주택을 매입하는 것입니다. 이밖에 경매, 분양권, 재건축, 지역조합원 등등 여러 가지 방법이 있습니다.  자신이 가장 익숙한 방법으로 시작하는 것이 RISK를 낮출 수 있는 지름길입니다.