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Q.

안녕하세요! 조촌동 현대아파트에 거주하는 서한주입니다.  2013년 3월20일에 임대차 계약하여 살고 있던 중 최근 날씨가 추워 보일러를 작동하였으나 작동되지 아니하여 보일러 A/S를 불러 작동되지 아니한 이유를 알아본 결과 보일러 배관에 하자가 있다합니다.  그런데 임대인은 보일러에 아무런 하자가 없다하여 계약을 체결했는데 이 같은 경우 임차인이 계약해지를 할 수 있는지요? 

A.

1) 질문 내용은 임대차계약에 있어서의 물건의 하자에 관한 문제이지만, 민법 제575조 내지 제580조의 매도인의 담보책임에 관한 규정을 준용할 수 있습니다.

2) 민법 제 580조의 매도인의 하자 담보책임에서 특정물 매매의 경우에는 매수인은 목적물을 반환하고 계약을 해제할 수 있으며 또한 손해배상을 청구할 수 있습니다.  그러나 수리비용이 저렴하고 단순한 결함인 경우에는 계약을 해제하지 못하고 그 수리비용만 청구할 수 있습니다.

3) 담보책임의 경우에는 물건에 하자가 있다고 해서 전부 책임을 지울 수 있는 것이 아니라 매수인의 선의 무과실의 요건 여부에 따라서 각각 판단을 달리합니다.  매수인은 이러한 하자(결함)를 사전에 알지 못하였고 또한 알지 못하는 데에 과실이 없어야 합니다.  즉 미리 알고 있었거나 부주의로 알지 못한 때에는 매도인에게 담보책임을 물을 수 없습니다.  이러한 하자담보책임은 매수인이 하자를 발견한 때로부터 6개월 내에 청구하여야 합니다.

4) 결론적으로 서한주님께서는 하자를 발견한 때로부터 6개월 내에 임대인에게 계약해제권 및 손해배상을 행사할 수 있으며, 스스로 하자 목적물에 대한 수리를 하고 후발적으로 필요비에 관한 비용상환청구권을 행사할 수 있습니다.  

힘내세요! 

* 민법 제 580조 : 매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조제1항의 규정을 준용한다.  그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다. 

군산 부동산 시장 동향 

금번 호에서는 군산의 아파트 매매가격과 전세가격에 대해 살펴보기로 하겠습니다.  이해를 쉽게 하기 위해 군산시 미룡동 주공 아파트 19평과 24평을 예시하여 글을 써나갈까 합니다.  먼저 19평의 경우 매매가격은 8,000만원~9,000만원 전세가격은 6,500만원~7,000만 원 선이며, 24평의 경우 매매가격은 11,500만원~12,500만원 전세가격은 8,000만원~9,500만 원 선을 형성하고 있습니다.  최근 매매가격의 경우 약보합세(약간 하락세)를 유지하고 있으며 전세가격의 경우 전세매물의 부족현상 등으로 점점 올라가고 있는 것이 작금의 군산 아파트 시장의 모습입니다.  전세 매물의 부족 원인으로는 지난달부터 본격적으로 시작된 봄철 이사시즌(계절적 요인)에 따라 이사 수요가 늘어날 수도 있겠지만 그보다는 부동산 시장 경기불황 장기화와 매수심리 위축 등의 영향에 수요자들이 매매보다는 전세를 선호하기 때문으로 보입니다.  이처럼 매매시장 불황으로 전월세 수요가 늘어나고 있으며 최근에는 저금리 기조(한국은행 기준금리 연  2.75% 동결)에 따라 월세 전환이 가세되며 전세매물이 크게 부족해 전세가격의 상승폭이 더 커지는 현상을 보입니다.

매매가격과 전세가격이 차이가 별로 없다는 것은 아파트 매수가 불안하여 실거주 전세입자들이 매매를 부담스러워 계속 전세를 선호하는 것으로 볼 수도 있습니다.  전세 재계약건도 이와 부합하여 계속 증가하다 보니 시장에 나오는 전세물량이 상대적으로 귀해 전세가격은 더 오르고…….  이렇듯 전세가격이 계속 오르면 향후 아파트 시장은 어떻게 될까요?  교과서에 나오는 대로 해석하면 매매가격 대비 전세가격이 상승하면서 그에 비례하여 아파트 매매가격은 오르게 되겠지요.  이론대로 아파트 투자가 활성화되면서 아파트 다주택자가 많이 생기고 거래 활성화가 일어나면서 아파트 시장이 살아나겠지요.  특히 금번 4.1부동산 정책의 발표로 거래 활성화를 기대하는 요인도 있으니깐요…….

해서 혹자는 지금이 아파트 매수의 적기라고들 하고, 어떤 이들은 조금 더 관망해 보자는 부류도 있는데 매매시기의 판단은 필자도 딱히 말씀드리기가 어려운 것이 현실입니다.  부동산 경기의 경우 정부의 정책에 상당히 민감한 부분이라 판단하기 힘든 것이 사실입니다.  또한 무엇을 꼭집어  향배를 예측하기는 거의 불가능한 사안입니다.  결국 아파트를 매수할 것인지의 여부는 본인이 판단해야겠지만 필자라면 지금의 아파트 시장은 거의 바닥권이라 생각하며, 금리도 유리하고 전세가격도 상승하는 추세이니 좀 더 공격적으로 매수 방향으로 관심을 두는 것도 나쁘지 아니하다 판단됩니다.