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Q.

안녕하세요. 나운동에 살고 있는 이 용조라 합니다.  제가 나운동 A아파트에 전세로 2년 거주 후 1년간 연장하여 재계약하는 경우도 주택임대차보호법상 임차인의 거주 기간 2년이 확보가 가능한지 궁금합니다. (나운동 이용조 드림) 

A.

원칙적으로 최초 2년  거주 후 1년간 연장하여 재계약하는 경우에도 주택임대차보호법상 임차인은 다시 2년을 주장할 수 있습니다.  이 규정은 강행규정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없습니다.  따라서 임대인과 임차인이 1년간만 약정을 한다고 하더라도 임차인은 당연 2년을 거주할 수 있습니다.  제소 전 화해를 한다고 하더라도 그 화해조서는 무효라고 할 것입니다.  왜냐하면 기판력이 미치는 법률효과가 강행법규에 반하는 경우에는 그 효력을 인정할 수 없기 때문입니다.  따라서 이 용조님은 안심하시고 2년간 편안하게 거주하실 수 있습니다.  힘내세요!

* 제소 전 화해 -일반 민사 분쟁이 소송으로 발전하는 것을 방지하기 위하여 소제기 전에 법원 판사 앞에서 화해를 성립시켜 분쟁을 해결하는 절차입니다.  제소 전 화해가 성립되면 따로 소송을 하지 않더라도 확정판결과 동일한 효력이 발생합니다(민사소송법 제 220조)

군산 부동산 시장 동향 

금번 호에서는 금리와 부동산투자에 대해서 서술할까합니다.  최근 금리가 다시 동결됐습니다(연 2.75%).  이 같은 근래의 저금리 기조가 부동산시장에는 어떤 영향을 미칠까요.  금리를 인하하면 타인자본에 대한 이자비용이 낮아져 자기자본에 대한 투자수익률이 높아집니다.  또한 시중 유동성이 풍부해져 투자자산으로의 자금 유입도 기대할 수 있습니다.  문제는 부동산 가격과 거래 활성화는 금리 등의 특정한 요인에만 반응하는 것이 아니라 수급, 세제 등 정책, 경제전망, 투자심리 등 많은 요인에 의해 결정됩니다.  따라서 다른 요인들이 동일하다면 일반적으로 저금리가 부동산시장에는 긍정적 요인으로 작용합니다.  당분간 저금리 상태가 유지될 것으로 예상돼 경기하락에도 수익성이 양호한 부동산에 자금의 유입이 기대됩니다.

지금의 부동산시장 여건을 감안할 때 경매시장을 통해 저가 매입으로 투자비를 낮춰 투자수익률을 올리는 전략도 있을 수 있고, 주거시설보다는 상업용 시설이나, 오피스텔이나 도시형 생활주택보다는 단독상가, 상가주택 등에 관심을 가져 안정적인 투자수익을 추구하는 전략도 있을 수 있습니다.  또한 금리가 하락하면 대출이자가 감소하므로 주택(아파트를 기준으로)에 대한 수요 증가를 불러와 부동산시장을 활성화시킨다는 게 통설입니다.  아파트 투자방법이 적기인 요인 중 금리를 빼놓을 순 없습니다.  저금리가 지속되는 한 아파트 구입비용 부담(대출에 대한 이자비용)이 줄기 때문에 아파트 수요 기반은 확대될 것으로 예상됩니다.

즉 대출을 통해 빌린 돈의 이자보다 더 높은 수익(레버리지 효과-Leverage Effect))을 올릴 기회가 생기면 보수적인 접근보다는 조금은 공격적인 투자 패턴을 발휘 하는 것도 필요하다 사려 됩니다.  아파트를 구입할 때 대출을 안고 구입하는 사례가 많기 때문입니다.  반대로 금리 인상은 아파트 투자자와 무주택 실수요자 모두에게 주거비 부담을 높이기 때문에 아파트구입 가능성을 떨어뜨립니다. 전세는 투자자가 아파트를 매입한 뒤 시장에 임대차 물건으로 내놓는 것인데 금리 인상은 투자자들에게 아파트시장 접근을 어렵게 만듭니다.

최근 저금리 기조가 계속 유지되면서 부동산에 대한 인식도 '매각 차익'에서 월세 등과 같은 안정적인 '수입 이득' 위주로 바뀌고 있습니다. 수익형 부동산에 대한 인기가 높아지고 있는 이유입니다. 부동산 가격평가도 수익이 얼마나 오르느냐에 따라 역산되는 '수익환원법'이 많이 쓰이고 있습니다. 앞으로는 연간 수익률 6~7% 이상이 실현되면서 입지가 좋아 매각 차익까지 기대할 수 있는 수익형 부동산의 인기가 높아질 것으로 보입니다. 

따라서 전반적으로 부동산시장을 부양하기 위해선 금리 인하가 필요합니다.  만약 금리가 상승한다면 악재입니다.  물론 최근의 금리 수준을 낮다고 해서 부동산 시장이나 아파트시장이 살아난다고 하기에는 한계가 있습니다만  위기는 곧 기회입니다.  골이 깊으면 산이 높다 합니다.  현재 부동산 시장이 어둡다 하여 결코 계속 어두운 것은 아닙니다.  보다 세밀한 투자 전략으로 위기를 탈출하는 지혜가 필요하다 생각합니다.