maggun 홈페이지에 오신것을 환영합니다.

Q.

경암동 신흥아파트에 전세로 거주하는 서순미(가명)입니다.  전세기간 종료일(2013년 2월 21일)이 다가오고 있어 집주인에게 계약기간 만료 시에 다른 곳으로 이사하겠다는 해지통지를 수차례 하였는데 집주인은 다른 세입자가 들어와야 보증금을 내준다고 속을 태우고 있습니다.  이 보증금을 받아 다른 주택에 이사하여야 하는데 방법이 있겠는지요? 

A.

​ 

1.관련법령 

(주택임대차보호법 제3조의3 제5항) 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조 제 1항 또는 제2항에 따른 대항력과 제3조의2 제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항 또는 제2항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권은 상실하지 아니한다.

2. 절차

(1) 먼저 집주인에게 계약해지 통보를 정확히 전달하시고 그래도 계속 세입자가 들어와야 보증금을 상환하겠다고 하면 위의 법조항처럼 임차권 등기명령제도를 신청하겠다는 내용증명을 보내보십시오.

(2) 임차권등기명령 신청은 임차인이 임대차가 종료하였음에도 보증금을 반환받지 못한 경우에 할 수 있으며 임대차 종료 시 대항요건(점유+전입)을 갖추고 있어야 합니다.  주의하실 것은 임차권등기가 등기부에 기재될 때까지 대항요건을 유지해야 하므로, 그 전에 이사를 가거나 주민등록 전출을 하여서는 아니 됩니다.  법원에 신청하면 비용도 적고 빠르고(통상적으로 약 2주소요) 간단하게 할 수 있으며 이에 따른 비용도 임대인에게 청구할 수 있습니다.  임차권등기가 완료되면 그 이후 이사 가더라도 대항력이 유지되어 권리가 존속되게 됩니다.

(3) 이런 사안들이 종종 있어 어려운 세입자의 마음을 아프게 하여 안타까움을 금치 못하겠습니다.  먼저 집주인과 계약 기간이 조금 남아 있으니 원만하게 해결하는 것이 바람직하나 그게 여의치 아니한 경우 위와 같은 방법을 사용하는 게 어떨 런지요.  결국 임대인이 보증금 반환을 지체하고 있는 경우에는 민사소송을 통해 판결문을 얻어 집행을 신청할 수 있으며 임대인의 보증금반환의무는 임차인의 임차권등기말소의무보다 먼저 이행해야 할 선 이행의무입니다. (대법원 2005.06.09. 선고 2005다4529 판결).  다 잘될 것이니 힘내세요! 

군산 부동산 시장 동향 

이번호에서는 지난 호에 이어 아파트(주택)시장에 대해 조금 더 이야기해볼까 합니다.  작금의 군산 아파트 시장은 활황세가 아닌 것은 분명합니다.  (비단 군산의 상황만은 아님)  최근에 분양한 미장지구 아이파크 경우 사견이지만 생각만큼 호응도가 크지 아니한 것 같습니다.  부동산 시장은 단순한 1차 방정식이 아닙니다.  부동산 투자가 어려운 것은 수많은 변수들이 존재하기 때문입니다.  한두 가지 변수만 가지고 전체를 예상하는 일는 매우 위험합니다.  정부의 부동산 정책, 투자심리, 공급과 수요의 관계, 거시·실물경제, 가계부채, 금리, 향후 인구전망 등등까지 부동산 가격을 결정하는 데는 수많은 변수들이 산재되어 있습니다.  부동산 시장을 읽을 때 상황에 따라 이들 변수의 영향력과 비중을 균형감 있게 파악하여 판단해야합니다.  최근 대통령 선거도 부동산 가격에 미치는 단기적 큰 변수임에 분명합니다.  

따라서 2월에 출범하는 박근혜정부가 발표하는 부동산 정책을 예의 주시해야 하며 이것이 향후 5년간 부동산 시장의 중요한 지침이 될 수도 있는 것입니다.  해서 필자는 지금 현재 침체되고 어려운 이 시장을 현장에서 느끼기에 단순히 군산 시장만이 아닌 총체적 문제에 대해 다음과 같은 안을 제시함으로써 침체되어 있는 아파트(주택) 시장의 활성화에 도움이 되고자 합니다.

첫째 우선 아파트 매입시 DTI(총부채상환비율), LTV(주택담보대출비율)를 완화시키거나 폐지해야합니다.  대출을 통한 매수자의 입장은 백인백색으로 다양한데 획일적인 기준을 설정하여 적용하면 우수한 대출자에게 대출이 제한되는 결과를 야기시킬 수 있어 불합리합니다.  

둘째 다주택자 양도세 중과를 없애야 합니다.  이 세금제도는 과거 주택공급량이 많이 부족할 때 수급불균형을 방지하기 위해 시행한 제도이나 앞으로는 공급이 많아지고 수요가 점차 줄어들 것으로 예견되기 때문에 이런 중과세는 부동산시장을 침체시키는 요인이 될 것입니다.

셋째 취득세율 인하를 계속 유예하거나 최소화해야 합니다.  작년 말까지 시행된 취득세 인하는 올해도 계속(소급적용)돼야 하며, 매매금액 및 다주택자에게 적용되는 1%, 2%, 3%의 차등 인하적용을 1~2% 비율로 최소화하여 부동산 거래의 활성화에 동기를 부여해야 합니다. 가뜩이나 경기 침체여파로 거래량이 눈에 띄게 감소하는 추세인데 이제도가 적용되지 아니하면 매수세가 더욱 축소될 것으로 사려 됩니다.

현재 군산 아파트 시장은 어렵지만 위기는 곧 기회입니다. 군산의 대규모 아파트 단지인 나운동, 미룡동,수송동등을 중심으로 중소형 평수의 아파트 매수를 고려해보는 것도 참고하시고 다음호에서는  금리와 부동산 투자에 대해 서술할까 합니다. 

석사공인중개사무소

(IS 부동산연구소)

공인중개사 최인성대표

군산시 조촌동 896번지

(063)452-0025 / 010-7758-4989