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소득이 없는 배우자나 자녀명의로 부동산을 취득하려는 경우, 취득자금의 출처에 관한 조사를 걱정하는 경우를 많이 접하게 됩니다. 과연 세무서에서 부동산 취득자금에 대하여 소명하라고 한다면 과연 어떠한 증빙자료를 구비하여야 적법하다고 인정을 받을 수 있을까요?

현행 세법은 직업, 연령, 소득 및 재산 상태 등으로 볼 때 재산을 자력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우, 그 재산을 취득한 때 취득소요자금 중 입증하지 못한 금액을 그 재산의 취득자가 증여받은 것으로 추정하여 이를 증여세로 과세합니다.  예컨대 본인명의로 토지를 10억원의 대가를 지급하고 취득한 경우, 국세청에서는 10억원이 과연 본인이 성실히 세금을 납부한 수입에 근거한 것인지에 대하여 검증하는 과정을 거치는데 이것이 바로 ‘자금출처에 대한 소명절차’입니다.  만일, 토지 취득대금 10억원 중 7억원은 국세청에 신고된 수입금액에 의한 것이 확인 되지만 나머지 금액 3억원에 대하여 별도의 자금원천을 과세관청에 소명하지 못하는 경우에는 해당 미소명 금액에 대하여 부모님 등으로부터 증여받은 것으로 보아 증여세를 추징당할 수도 있습니다.  다만, 미소명되는 금액이 [취득재산의 가액의 100분의 20에 상당하는 금액과 2억원 중 적은 금액(이하 ‘기준금액’이라 함)]에 미달하는 경우에는 증여세를 과세하지 아니합니다.  다시 말하면, ‘미소명 금액 이 Min[①재산취득가액 × 20％, ②2억원]’인 경우에는 미소명액에 대하여 증여세를 과세하지 않습니다. 

사례1

홍길동씨는 상가건물을 9억 원에 취득하고 자금출처가 입증되는 금액이 7억 원이라면 미소명 금액이 2억 원이므로, 미소명 금액 2억 원이 기준금액 1억8000만원* 이상이기 때문에 미소명 금액 2억 원 전액을 증여 추정 액으로 본다는 의미입니다.

 *Min[① 9억 원 × 20％, ② 2억 원]

 이 경우 미소명 금액 2억 원에서 기준금액인 1억8000만원을 차감한 2000만원에 대하여 증여세를 과세하는 것이 아니라 미소명 금액 2억 원 전액에 대하여 증여세를 과세함에 유의하여야 합니다. 

사례2

홍길동씨는 토지를 9억 원에 취득하고 자금출처가 입증되는 금액이 7억5000만원인 경우, 미소명 금액이 1억5000만원이므로, 미소명 금액 1억5000만원이 기준금액 1억8000만원에 미달하기 때문에 미소명 금액 1억5000만원은 증여세 과세대상에서 제외되는 것입니다. 

<자금출처로 인정되는 경우에 관한 국세청 주요 해석>

1. 상속 · 증여세법 집행기준 45-0-5 

재산취득자금등의 자금출처 입증 액의 범위

① 본인 소유재산의 처분사실이 증빙에 의하여 확인되는 경우 그 처분금액에서 양도소득세 등 공과금 상당액을 차감한 금액

② 기타 신고하였거나 과세된 소득금액에서 당해 소득에 대한 소득세 등 공과금 상당액을 차감한 금액

③ 농지경작소득

④ 재산취득일 이전에 차용한 부채로서 입증된 금액 

⑤ 재산취득일 이전에 자기재산의 대여로서 받은 전세금 및 보증금

2. 근로자의 경우 재산 취득시의 자금원천으로 인정되는 금액은  본인의 급여 총지급금액에서 원천징수세액을 공제한 금액이 자금출처로 인정되는 것임(재산-497, 2010.07.07.).

* 이 경우 ‘원천징수세액’이라 함은 연말정산시 근로자가 최종적으로 부담하여야 하는 세액인 근로소득원천징수영수증상의 ‘결정세액’을 말한다고 판단됨.

3. 부부가 공동으로 상가건물을 취득한 경우 당해 건물의 취득하는 총 취득자금 중 각자의 지분에 상당하는 금액에 대한 자금출처를 각각 소명하여야 함(재삼46014-171, 1996.01.23.)