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부동산 계약관련 상담 및 부동산시장동향

가끔 부동산 중개행위를 하다보면 등기부상에 사해행위취소소송이 진행된 부동산을 볼 수 있어 이해당사자간에 복잡한 상황이 생기는 경우가 있어 알아보기로 하겠습니다.

채무자 A는 채무가 재산을 초과하는 상황에서 유일한 재산인 아파트를 B에게 매도하고 이전등기를 해주었습니다. 이에 A의 기존 채권자들이 이 매매는 채권자를 해치는 사해행위라고 주장하며 A, B 간의 매매를 취소하고 B 명의로 넘어간 소유권이전 등기를 말소하라는 사해행위 취소 소송을 제기하여 승소했습니다. 

이 판결에 따라 B 명의 아파트의 이전등기가 말소되었는데, A는 다시 이를 C에게 매도하고 이전등기를 해버렸습니다.  

이 경우 A의 원래 채권자들이 할 수 있는 조치는?

채권자는 채무자의 사해행위를 취소하여 그 재산을 원상복귀시킬 수 있는데, 이를 위해서는 사해행위 취소의 소송을 제기하여야 합니다. 위 사례 처럼 채무자 A가 자신의 유일한 재산인 아파트를 매도하고 이전등기를 해주었다면 채권자들은 이 매매행위를 취소하고 이전등기를 말소시켜서 다시 아파트의 등기가 채무자 앞으로 돌아오도록 할 수 있습니다.

이렇게 한 후 채권자들은 채무자 명의의 위 아파트에 대하여 강제경매를 신청하여 낙찰대금을 배당받을 수 있을 것입니다.

그런데, 대법원은 사해행위의 취소는 채권자와 수익자의 관계에서 상대적으로 채무자와 수익자 사이의 법률행위를 무효로 하는데 그치고, 채무자와 수익자 사이의 법률관계에는 영향을 미치지 않는다고 하였습니다.

이에 따라 채무자와 수익자 사이의 부동산매매계약이 사해행위로 취소되고 그에 따른 원상회복으로 수익자 명의의 소유권이전등기가 말소되어 채무자의 등기명의가 회복되더라도 그 부동산은 원래의 채권자들과 수익자 사이에서 채무자의 책임재산으로 취급될 뿐 채무자가 직접 그 부동산을 취득하여 권리자가 되는 것은 아니고, 또한 이를 처분할 권리도 없으며 처분하여도 무효라고 하였습니다.

따라서, 위 사례와 같은 경우 채무자 A 자신이 이 부동산을 다시 취득하여 권리자가 된 것이 아니어서 A에게는 이 부동산을 처분할 아무런 권리가 없으며, A가 자신에게 돌아온 아파트 등기명의를 다시 C에게 매도하고 이전등기를 한 것은 무권리자에 의한 매도 및 등기로서 아무런 효력이 없는 무효의 등기입니다.

따라서, A의 원래 채권자들은 위 아파트에 강제집행을 하기 위하여 무효의 등기인 C 명의 등기에 대하여 말소를 청구할 수 있습니다.

이러한 결론은 등기를 믿고 거래를 한 C의 이익보다는 소송을 제기하여 승소판결을 받았던 A의 기존 채권자들을 더 보호해야 한다는 논리라고 할 수 있겠고, 상식적으로 보아도 당연한 결론이라고 하겠습니다.

-사해행위란? 

채무자가 채권자를 해함을 알면서도 자기의 재산을 은닉, 손괴, 제3자에게 증여하는 등 채무자의 총재산을 감소시키는 행위를 하여 채권자의 강제집행을 어렵게 하는 행위. 이때 채권자는 채무자 및 제3자를 대상으로 법원에 '사해행위취소 소송'을 제기하여 채무자의 재산을 회복시키고 채권을 행사할 수 있음.

현대중공업의 철수와 GM의 공장 폐쇄로 절망스러웠던 악몽의 시간들을 견디고 있는 우리 군산에 어쩌면 혹한이 지나가고 새 봄날이 오려는가 봅니다. 아직은 그 어떤 것도 확정은 아니지만 GM공장에 전기차 관련 업체들의 MOU 체결, 조선업의 부활 기미 이런 것들이 현실화되어 움츠렸던 군산의 경기가 다시금 큰 기지개를 펼 수 있길 간절히 바랍니다.

석사공인중개사무소

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