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부동산 계약관련 상담 및 부동산시장동향

본격적인 이사철이 되었다. 집값과 전셋값의 동반 하락 행진이 이어지면서 전세보증금을 떼일까 우려하는 세입자가 늘고 있다. 보증금을 최대한 지키기 위해 할 일은 무엇인지 정리해봤다.  대개 공인중개사 사무소를 통해 전셋집을 구하지만 공인중개사만 믿고 있으면 안 된다. 공인중개사는 전문적인 설명을 해줄 수 있을 뿐 판단은 세입자 본인의 몫이기 때문이다.

우선 세입자는 거래할 집의 등기사항전부증명서(구 등기부등본)를 떼어 계약 상대방이 전셋집의 진정한 소유자인지, 앞으로 전세 계약을 한다면 자신의 배당 순위는 몇 번째일지 등을 확인해야 한다.  보통 근저당설정액에 전세보증금을 합한 금액은 집값의 50~70% 아래여야 거래할 만한 집이라는 게 공인중개업계의 중론이다. 물론 대출이 하나도 없는 집이 가장 좋다.  

집주인이 세금을 체납하고 있는지를 확인하는 것도 중요하다. 체납국세는 전세보증금보다 배당 순위에서 앞서기 때문이다. 집주인의 동의를 얻어 국세청의 '미납국세열람제도'를 이용하면 체납국세 여부를 알 수 있다. 집주인이 사업체의 사장이면 피고용자들에게 밀린 임금이 있는지도 따져봐야 한다. 임금채권 역시 전세보증금보다 배당 순위에서 선순위다.

다가구주택을 구매할 경우라면 전입세대열람원까지 발급받아 자신보다 먼저 들어온 세입자들의 현황이 어떤지 파악해야 한다.  집주인이 대리인을 시켜 계약하려고 할 경우엔 혹시 모를 분쟁에 대비하는 차원에서 위임장·인감도장·인감증명서를 갖춰 놓거나 집주인에게 전화해 위임 여부를 확인하고 녹취를 남겨 놓는 등 증명자료를 만들 필요가 있다.

마침내 계약을 맺었다면 잔금을 치르기 직전에 다시 한번 등기사항전부증명서를 떼어 문제가 없는지 살펴봐야 한다. 주택임대차보호법상 세입자로서 권리를 완전히 누리려면 점유, 전입신고, 확정일자 받기를 하나라도 빠뜨리지 말고 해야 한다. 일단 이사와 함께 가까운 주민센터에서 전입신고를 해야 '대항력'을 얻게 된다. 대항력이란 집주인뿐만 아니라 미래의 새로운 집주인에게도 자신이 임차인임을 주장할 수 있는 힘이다.

여기에 더해 주민센터에서 확정일자까지 받으면 '우선변제권'도 갖게 된다. 확정일자 이후에 설정된 근저당권자 등보다 배당순위가 우선한다는 이야기다.  이 같은 조치들을 마쳐도 안심하기는 이르다. 같은 날 몇 시간 뒤 집주인이 새로 근저당권설정을 한다면 세입자의 배당 순위는 해당 근저당권자보다 밀리게 된다. 언뜻 이해하기 어렵지만, 이유가 있다. 주택임대차보호법상 세입자로서 법적 효력은 주민등록을 마친 다음날부터 생기기 때문이다.  

따라서 가급적 계약서에 '세입자가 주택 인도·전입신고·확정일자 받기를 마친 다음 날까지 임대인은 근저당권설정 등의 행위를 하지 않으며 위반 시 임대차 계약을 해지할 수 있다'는 식의 특약을 넣는 게 좋다.  가능하다면 전세권 설정 등기까지 해야 보증금을 둘러싼 보호막이 더욱 두터워진다. 전세권 설정 등기를 하고 계약기간 만료 후 보증금을 돌려받지 못하는 상황이라면 소송 절차 없이 집을 경매에 부칠 수 있다.  

그래도 불안하다면 보증금반환보증 들기를 추천한다. 주택도시보증공사(HUG)와 서울보증보험(SGI)이 관련 상품을 취급한다. 그럼 임대차계약 기간이 끝나고 집주인이 보증금 반환을 거절한다면 어떻게 해야 할까. 전세금 반환 소송을 제기할 수도 있지만, 그 전에 대한법률구조공단에서 운영 중인 주택임대차분쟁조정위원회에서 중재를 해보기를 권한다. 보증금을 되돌려 받지 못했는데 이사를 해야 한다면 법원에 임차권등기 명령 신청하는 걸 잊으면 안 된다. 임차권등기 명령이란 살던 집에 대한 대항력과 우선 변제권을 잃지 않도록 보장해주는 것이다.  자신의 보증금은 자신만이 지킬 수 있다는 마인드를 가져야 한다. 

석사공인중개사무소

공인중개사/부동산자산관리사/자산운용전문인력(부동산)

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