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부동산 계약관련 상담 및 부동산시장동향

금번호에서는 사례를 들어 흔히 발생할 수 있는 쟁점에 대해 살펴보기로 하겠습니다.

Q 매도인 甲과 매수인 乙은 조촌동 소재 단독주택을 1억원에 매매계약을 체결하고 계약 당일 계약금조로 1천만원을 수수하였습니다. 아직 중도금 날짜가 남은 상태에서 롯데아울렛이 착공되자 이 개발사업으로 주변의 집값이 오르며 甲 소유주택은 현재 2억원을 호가하고 있습니다.
甲은 계약금으로 받은 1천만원을 돌려줄테니 계약을 해제하자고 하니 乙은 무슨소리냐며 정 해약하고 싶거든 계약금의 2배를 물어내라고 큰소리치고 있습니다. 매도인 甲으로서는 계약금의 배액인 2천만원은 너무 액수가 커서 부당하다고 생각합니다. 과연 매도인 甲은 받은 계약금 1천만원을 반환하고 계약을 해제할 수 있는 것입니까?

A 문제는 계약금으로 받은 1천만원의 성질을 무엇으로 볼 것인가에 달려있습니다.
보통 매매계약서에는 "매도인은 계약금의 배액을 상환하고, 매수자는 계약금을 포기함으로서 계약을 해제할 수 있다"라고 인쇄·기재되어 있습니다. 민법 제565조 제1항의 규정도 그렇게 되어 있고요. 따라서 계약시 주고받은 계약금은 대개 계약이 이행되면 당연히 매매 대금의 일부가 되어 대금 중에 포함되지만, 해약될 경우에는 "해약금"으로 보게 됩니다. 즉 계약금을 준 사람(매수인)은 이것을 포기하고, 받은 사람(매도인)은 받은 계약금의 배액을 돌려주고 계약을 해제할 수 있는 것이죠.
결국 이 사건에서도 계약금 1천만원은 다른 사정이 없는 한 해약금의 성질을 가졌으므로 배액, 즉 2천만원을 물어주어야 해약할 수 있다고 보아야 합니다.

Q 매도인 甲과 매수인 乙은 공인중개사 A의 중개로 나운동에 있는 아파트를 2억원에 매매계약을 체결하였습니다. 그런데 매매계약서를 작성하고 각자 날인을 하게 되었는데 매도인 甲이 급히 오느라 도장을 가지고 오지 않아서, 공인중개사 A의 입회하에 매매계약서는 중도금 주는 날 작성하기로 하고 그날은 우선 계약금 2천만원만 건네고 매도인으로부터 계약금 영수증에만 싸인을 받아왔습니다.
그 후 아파트가격이 하락하기 시작하자 중도금 약속일에 매도인 甲은 아직 매매계약서에 도장을 찍지 않았으니 계약이 성립된 것이 아니라면서 계약을 없던 것으로 하자고 합니다.
매매계약서에 도장을 안 찍은 것은 확실한데, 그렇다면 이 경우 매매계약은 무효가 되는 것인가요?

A 계약은 반드시 문서로 작성되어야 하는 것은 아니고 또 계약서에는 각자의 도장이 날인되어야만 계약이 성립되는 것도 아닙니다.
계약의 본질적 요소는 당사자간의 의사표시의 합치(합의)이며, 문서의 작성은 그 계약이 성립된 것을 증명하려는 수단에 불과합니다. ​
​이 사건에서 법률상으로는 아파트를 팔고 산다는 당사자간의 합의만으로도 계약은 이미 성립된 것이고, 나아가 계약상의무이행(중도금수수) 단계에 접어들었으므로 계약은 계약서 작성유무와 관계없이 이미 성립되었다고 판단하여야 합니다. 따라서 매수인 乙은 매도인 甲의 억지주장에 구애될 필요 없이 중도금과 잔금을 당초 약속한 날짜에 주고, 등기이전과 아파트의 인도를 요구하면 됩니다. 이때 만일 상대방이 매매대금 수취를 거절한다면 그 대금을 법원에 공탁하면 됩니다.

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