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부동산 임대업, 부부 공동명의가 유리한 이유

은행의 정기예금이율이 1%정도에 불과한 저금리 시대가 도래 하자 많은 분들이 수익형 부동산을 구입해 임대사업자가 되고자 하는 사례가 늘고 있습니다. 문제는 투자수익률인데 부동산 임대업의 경우 투자금액 대비 수익률을 얼마나 높이느냐가 아주 중요합니다.

부동산 임대업의 경우 다른 사업에 비해 부과되는 세금이 많아 절세전략에 따라 투자수익률에 큰 영향을 줄 수 있습니다. 부동산 임대사업도 사업소득인 만큼 수입은 늘리고 비용은 줄이는 것이 필요하므로 절세방법에 대해 고민해 보는 것이 중요합니다.

부동산은 일반적으로 1인의 명의로 등기하지만 부부 공동명의로 할 경우 임대 소득세와 종합부동산세, 양도세 부담까지 줄일 수 있습니다.

□ 소득 분산시켜 소득세 부담 완화

부동산 임대사업자가 부동산을 공동명의로 해 두었다면 부동산을 임대해 들어오는 임대 소득도 지분에 따라 분산됩니다. 소득세는 6~38%로 부과되는데 소득이 커질수록 부담이 커지는 누진세 구조입니다. 예를 들어 임대소득으로 1억 원을 벌었다면 단독 명의일 경우에는 35%의 소득세율이 적용되지만, 부부가 공동명의로 등기를 했다면 각각 5000만원으로 소득이 분산되고 소득세율도 24%로 감소합니다.

단독 명의일 경우 1억에 35%의 소득세가 적용되고 누진공제액 1490만원을 제외하면 2010만원의 세금 부담을 져야 하지만, 공동명의로 등기를 했다면 각각 5000만원의 수입에 24%의 소득세율이 적용되고 522만원의 누진공제액을 제외하면 각각 678만원의 소득세를 납부하면 됩니다.

결국 임대사업으로 1억 원이라는 같은 돈을 벌었지만 명의만 공동명의로 했을 뿐인데 내는 세금은 2010만원에서 1356만원으로 654만원이 줄어드는 절세효과를 볼 수 있습니다.

□ 부동산 공시가격도 분산 , 종부세 과세대상서 제외 효과

종합부동산세는 국내에 소재한 재산세 과세대상인 주택과 토지를 유형별로 구분해 인별로 합산한 결과, 공시가격 합계액이 각 유형별 공제액을 초과하는 경우 초과분에 대해 과세되는 세금입니다. 과세대상은 1인 1주택의 경우 공시가격이 9억 원을 초과하는 경우이고, 1주택 이상은 6억 원을 초과하면 종합부동산세를 내야 합니다.

공시가격 11억 원 상당의 아파트로 임대수입이 발생하는 A씨가 개인 단독 명의라면 종합부동산세 과세기준이 초과하기 때문에 종합부동산세를 세율에 따라 내야 하지만, 이 부동산을 부부가 공동명의로 했다면 공시가격도 5억5000만원으로 분산돼 종합부동산세 과세대상에서 벗어날 수 있습니다.

□ 양도차익도 절반으로감소, 양도세 절감효과도 발생

아울러 임대사업을 벌이던 부동산 가격이 상승한 후 부동산을 처분할 때도 공동명의로 돼 있다면 양도소득세 부담을 줄일 수 있습니다. 양도소득세도 종합소득세와 마찬가지로 양도차익에 따라 6~38%의 누진세율이 적용됩니다. 5년 전에 11억 원을 주고 산 부동산을 팔아 1억5000만원의 양도차익을 얻었다면 38%의 양도세 율을 따라 양도소득세를 물어야 하지만 부부가 공동명의로 등기를 했기 때문에 양도차익도 각각 7500만원으로 나누어지고, 이에 따라 적용되는 세율도 24%까지 떨어지게 되므로 단독명의의 양도소득세보다 절세효과가 발생하는 것입니다.

이처럼 부동산 명의를 공동으로 등기했을 뿐인데 줄일 수 있는 세금은 소득세, 종합부동산세, 양도소득세 등 다양하게 발생합니다.

□ 주의할 점

하지만 주의할 점도 있습니다. 이미 단독명의로 등기가 끝난 부동산의 명의를 바꿀 때는 증여세와 취득세 등을 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 배우자간의 증여는 6억 원까지는 비과세되지만 취득세 등이 기준시가의 4%까지 나올 수 있습니다. 더 중요한 점은 직업이 없던 배우자가 부동산임대사업의 공동사업자가 되기 때문에 건강보험료 등이 별도로 부과될 수도 있으므로, 절세효과와 건강보험료 등의 추가발생비용을 비교하여 판단하여야 합니다.

일반적으로 공동명의로 부동산을 취득하는 것이 세금측면에서 유리한 경우가 많으므로 부동산을 신규취득하고 한다면 절세효과를 고려한 판단이 필요해 보입니다.