maggun 홈페이지에 오신것을 환영합니다.

Q 안녕하세요? 구암동에 거주하는 주부 서 영님이라 합니다. 최근 구암동 소재 H아파트를  사려고 등기부 등본을 발부받아 보니 “부동산처분금지가처분” 이라 등재되어 있던데 보통  근저당이나 가압류 등은 흔히 접하게 되어 저희 같은 주부도 잘 아는 내용인데 조금 낯선 용어인 “부동산처분금지가처분” 이라는 것이 무엇이고 큰 문제가 없는지요?

A 채권자가 응당 받아야 하는 채권에 대한 보전을 위해 채무자의 목적물을 처분하지 못하도록 소유권이전이나 저당권, 전세권 임차권의 설정 등 일체의 행위를 금지하는 방법을 바로 부동산처분금지가처분 이라고 합니다. 돌려받아야 할 돈이 있는데 채무자의 변제가 어려워서 받지 못하는 경우도 있지만 악의적으로 변제를 하지 않기 위해 재산경매나 제3자에게 명의를 변경하여 채권자가 이를 경매신청을 하지 못하도록 하는 신청하는 사례도 간혹 있습니다.

자, 그럼 부동산처분금지가처분 신청에 대한 내용을 전반적으로 알아보도록 하겠습니다. 특히 부동산처분금지가처분은 말 그대로 등기된 부동산에 한하여 적용이 되며 등기가 되지않은 부동산이나 채무자의 권리가 등기되지 아니한 경우라면 그 등기를 병행 또는 선행할 수 있는 때에 신청이 가능합니다. 특정할 대상이 있어야 하며 지분이나 권리 표시는 등기부에 정확히 되어 있어야 합니다. 만약 미등기부동산이라고 할지라도 해당 목적물이 채무자의 소유이면 이를 증명할 서류, 지번이나 구조, 면적 등을 증명할 서류와 건축허가서 등의 서류를 통해 입증하여 가처분 신청이 가능한데요. 부동산의 경우 건물뿐만 아니라 토지와 그에 해당하는 부속물들도 함께 포괄합니다.

부동산처분금지가처분 신청을 하기 위해서는 미등기 건물일 경우 사용승인이 떨어진 건축물대장등본을 발급 받을 수 있는 경우여야 하며 등기가 되지 않았지만 소유자의 주소, 등기용 등록번호증명서 등도 함께 첨부를 해야 합니다. 또한 건물의 외관과 사용할 만한 환경을 갖추었지만 아직 사용승인을 받지 못한 경우의 부동산은 어떻게 해야 할까요 위와 같이 건물의 소재와 지번, 구조, 면적을 증명할 서류와 건축허가서 혹은 신고서 채무자의 소유임을 증명가능 한 서류를 준비하여 제출 하면 부동산처분금지가처분 신청을 할 요건이 충족됩니다.

이 서류 등은 채무자에게 요구하지 않아도 공공기관이나 공적 장부를 관리하는 기관에 증명서류의 사항을 요구할 수 있습니다. 만약 이렇게 준비를 하더라도 등기되지 않은 건물의 지번이나, 구조, 면적을 증명하지 못할 시에는 채권자 즉 부동산처분금지가처분을 신청하는 자는 가처분 신청과 동시에 조사를 법원에 신청이 가능합니다.

이처럼 부동산처분금지가 등재된 물건은 불안정한 상태의 물건이므로 보다 신중하게 검토해야 합니다. 다시 말해 실무에서는 처분금지가처분이 취소되어 말소될 수 있음을 전제로 거래를 진행시킬 수 있다는 뜻입니다. 다만 부동산처분금지가처분은 가처분이 집행 된지 3년간 본안의 소를 제기하지 아니한 때 채무자가 취소를 신청할 수 있고, 3년이 경과되면 취소의 요건이 완성되었으므로 처분금지가처분이 취소 될 수 있습니다. 따라서 채권자는 되도록 3년 이내 본안의 소를 제기 하여야합니다. 다만 유의 할것은 가처분 집행 후 3년간 본안 소송이 제기도지 아니하였다하여 가처분 취소 없이 당연히 효력이 소멸하는 것이 아니며 채무자의 신청에 의하여 법원에서 취소결정이 되어야 가처분이 취소된다는 점을 알고 계셔야 합니다.

이노공인중개사무소(IS부동산연구소)
공인중개사/부동산자산관리사
최인성 대표
군산시 조촌동896(시청로10)
(063)465-0800/010-7758-4989​