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임대차 계약관련 상담 및 부동산시장동향

Q 안녕하세요 나운동에 사는 김 경우입니다. 몇일전 나운동 소재 S아파트를 전세로 계약하여 계약금을 지불하고 도배, 장판, 조명등 제 취향에 맞게 인테리어를 하려고 비용 산정 때문에 전셋집을 방문하여 집을 살펴 보던중 보일러에 문제가 있는것 같아 집주인에게 보일러 이상이 있는것 같다고 했습니다. 물론 계약시 공인중개사님들이 작성한 확인 설명서에 보일러 이상 없다고 체크했고 집주인도 아무 문제가 없다고 했는데 이 계약을 어떻게 해야 하는지요?

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A

1. 본 건은 임대차계약에 있어서의 물건의 하자에 관한 문제이지만, 민법 575조 내지 제 580조의 매도인의 담보책임에 관한 규정이 준용하여 적용이 됩니다.

2. 민법 제 580조의 매도인의 하자 담보책임에서 특정물 매매의 경우에는 매수인은 목적물을 반환하고 계약을 해제할 수 있으며 또한 손해배상을 청구할 수 있습니다. 그러나 수리 비용이 저렴하고 단순한 결함인 경우에는 계약을 해제하지 못하고 그 수리비용만 청구할 수 있습니다.

3. 담보책임의 경우에는 물건에 하자가 있다고 해서 전부 책임을 지울 수 있는 것이 아니라     매수인의 선의 무ㅘ실의 요건 여부에 따라서 각각 판단을 달리합니다. 매수인은 이러한     하자(결함)를 사전에 알지 못하였고 또한 알지 못하는 데에 과실이 없어야 합니다. 바꾸어 말하면 미리 알고 있었거나 부주의로 알지 못한 때에는 매도인에게 담보책임을 물을 수 없습니다. 이러한 하자담보책임은 매수인이 하자를 발견한 때로부터 6개월 내에 청구하여야 합니다.

4. 결론적으로 이 건에서는 임차인이 김 경우씨는 하자를 발견한 때로부터 6개월 내에 임대인에게 계약해제권 및 손해배상청구권을 행사할 수 있으며, 임차인 스스로 하자 목적물인 보일러 수리를 하고 후발적으로 필요비에 관한 비용상환청구권을 행사할 수 있습니다.

민법 제 580조 (매도인의 하자담보책임)
매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조제1항의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다.

이노공인중개사무소
(IS부동산연구소)
공인중개사/부동산자산관리사

최인성 대표
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