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임대차 계약관련 상담 및 부동산시장동향

Q.

수고많습니다. 미룡동에 거주하는 종혁 엄마 입니다. 제가 2012년 11월부터 2013년 11월까지 상가를 보증금 5,000만원 월50만원으로 계약을 하였습니다. 임대인이 계약기간 만료 후 보증금 반환을 해야 함이 옳으나 만일의 경우를 대비하여 임대인이 보증금 반환을 하지 못할 시 에는 반환 시까지 금융기관이 정하는 이자를 임차인에게 지불하기로 했습니다. 전세권도 설정한 상태입니다. 계약기간 만료 후 1년 더 연장하여 2014년 11월에 이사를 하였으나, 임대인이 보증금 지불을 하지 못할 여건이기에 현재(2월말)까지 5,000만원에 대한 연체이자를 임차인에게 지불하고 있는 상태입니다. 그런데 임차인 측에서 보증금 반환을 독촉하면서 이달 말까지 반환하지 않으면 법적 조치를 취할 것이라고 합니다. 이에 제가 어떠한 대처를 해야 하는지요? 현재 부단한 노력에도 상가는 공실입니다. 

A.

(1) 임대차 기간 만료 후 임대인이 보증금을 반환치 않으면 소유자가 당해 목적물의 재산권을 처분할 우려가 있으므로 임차인은 가압류를 한 후 본안소송(임차보증금 반환청구의 소)을 해 확정판결을 받은 후 그 건물을 경매처분 해 보증금을 회수할 수 있습니다.

(2) 또한, 임차인은 조정신청이나 지급명령신청 절차를 활용하여 법적인 청구를 할 것입니다. 지급명령을 받고도 임대인이 2주일 내에 지급명령에 대한 이의를 제기하지 않으면 승소한 결과와 동일한 법적 효력을 얻을 수 있습니다. 물론 2주일 내에 임대인이 이의를 제기하면 정식 본안 소송절차가 진행 됩니다.

(3) 따라서, 임대차 기간이 만료가 된 때에는 임대인의 권리를 구제 받을 수 있는 방법은 현실적으로 어려울 것입니다. 다만, 임대인은 소송 등의 절차 과정에서, 당해 목적물에 관한 임대차 계약이 체결 될 때까지 보증금을 반환할 수 있는 충분한 날짜를 구함(예를 들어, 이의신청이나 항소 등의 방법 등)이 나을 것으로 판단이 됩니다. 특별히 도움이 되지 못해 송구합니다. 힘내세요

[관련판례] 대법원 2003.04.11. 선고 2002다59481 판결 외 다수
대법원 판례는 임차인이 임대차계약 종료 이후에도 동시이행의 항변권을 행사하는 방법으로 목적물의 반환을 거부하기 위하여 임차건물 부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은바 없는 경우에는 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립되지 아니한다고 일관되게 판결하고 있습니다.

이노공인중개사무소
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최 인성 대표
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