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금번호에서는 상가가 경매에 들어갔을 때에 , 소액임차인의 전세금, 보증금을 보호하기 위해서 만든 상가임대차보호법에 대해 개괄적으로 알아보도록 하겠습니다.  상가건물의 임대에 대하여 적용을 하되, 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 적용을 하지 않습니다.

먼저 상가임대차보호법 적용범위에 대해서  살펴보도록 하겠습니다. 상가건물 임대차보호법이 보호를 하는 임차목적물은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물에 적용이 되며, 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용을 하는 경우도 적용이 됩니다.

그래서 사업자등록을 할 수가 없는 동창회 사무실, 종교단체 사무실, 자선단체 사무실 등과 같은 비영리단체의 건물임대차는 상가건물 임대차보호법적용이 되지가 않습니다. 상가건물에 해당이 되는지 여부는 건물의 위치, 구조, 객관적 용도, 실제이용관계 등을 고려해서 합목적적으로 판단을 합니다. 하지만 모든 상가건물 임대차에 적용이 되는 것은 아니며, 지역별로 일정 보증금 초과를 하지 않는 상가건물 임대차의 경우만 적용이 됩니다. 

상가건물 임대차보호법은 상가건물을 지역별로 정해진 보증금 이하로 임차를 하는 경우만 적용이 되는 것으로, 지역별 보증금의 범위는 다음과 같습니다.

- 서울특별시 : 4억원 이하

- 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외를 함) : 3억원 이하

- 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함이 된 지역과 군지역은 제외함), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 2억4천만원 이하- 그 밖의 지역(군산이 여기에 해당) : 1억8천만원 이하

보증금 이외에 차임이 있는 경우엔 월 단위의 차임액에 100을 곱해 보증금과 합산을 한 금액이 임차보증금이 됩니다. 계약갱신 요구 등과 계약갱신의 특례의 규정은 상가건물 임대차보호법 제2조 제1항 단서에 따라서 지역별로 정해진 보증금의 일정 기준금액 초과를 하는 임대차에 대하여도 적용을 합니다.

Q.

군산 수송동에 있는 상가건물을 임차해서 조금한 커피점(테이크 아웃) 가게를 운영하려는 서씨는 상가건물 임대차보호법의 보호를 받을 수 가 있을까요? (보증금 2000만원 월세 100만원) 

A.

보호받을 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법은 사업자등록 대상이 되는 상가건물의 임대차 및 일정범위에 해당을 하는 보증금액의 임대차만 적용이 됩니다. 게다가, 임대차 목적물의 주된 부분이 영업용으로 사용이 되어야 합니다.

서씨의 경우에는 커피점은 사업자등록의 대상이 되는 상가이고, 영업용 상가로 판단이 됩니다. 하지만, 서씨의 임차 보증금이 1억8천만원 이하인 경우만 상가건물 임대차보호법의 보호를 받을 수가 있습니다. 경기가 어렵습니다. 힘들 내십시오!