maggun 홈페이지에 오신것을 환영합니다.

Q.

안녕하세요. 미룡동 리젠시빌에 전세를 살고 있는 최종규입니다. 

제가 2012년 3월30일에 전세 1억2천만에 2년 계약(만기 2014년 3월30일)으로 전세 계약을 해서 거주해 오고 있었는데 임대인도 계약 만기시에도 다른 변경 이야기도 없었고 저희도 이사갈 계획이 없어 묵시적 갱신에 의해 자동적으로 기간이 연장되어 살던중 갑자기 사정(근무지 전속)이 생겨 부득이 이사할 상황이 생겨 6월1일에 전화로 내용 통보했는데 3개월후 중개수수료를 제가 부담해야 하는지 궁금합니다.  

A.

묵시적 갱신 후 계약 해지시 얼마전까지만 해도 대부분 중개 수수료는 임차인이 부담하여 왔었습니다. 그전에는 임차인이 약자이고 관례상 ​그런 줄 알았으니까요.

이제 묵시적 갱신의 효력과 묵시적 갱신 후 부동산 수수료 즉 중개 보수에 대하여 누가 부담해야 하는지에 대해서 살펴보겠습니다.

묵시적 갱신이란 임대차 기간 만료시까지 계약의 연장 등에 대하여 임대인이나 임차인 간에 아무런 언급이 없이 임대차 기간이 경과하고, 임대차 목적물을 종전과 다름없이 계속 사용하는 경우를 말합니다. 주택임대차보호법은 약자인 임차인을 보호하는 법입니다.

주택에 적용되는 주택임대차보호법 제6조 제1항에서 ‘임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다' 라고 규정하고 있습니다.

’임차인이 임대차 기간 만료 전 1월까지 통지하지 아니한 때에도 또한 같다‘ 라고 규정하고 있고, 제2항에서는 ’제1항의 경우 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다‘ 라고 하며, 법 제 4조 1항에서는 ’기간의 정함이 없거나 기간이 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다‘ 라고 규정하고 있습니다.

자 그럼 최 종규씨가 질문하신 묵시적 갱신 후 중개 보수를 누가 부담해야하는지에 대해서는 묵시적 갱신 후 임차인 사정으로 계약을 해지해야 할 경우 즉 임차인이 임대인에게 계약해지 통지를 하여 임대인이 해당 통지를 받는 날부터 3개월이 지난시점에 임대차계약이 해지 됩니다.

따라서 해당 시점 이전이라면 임차인이 중개 보수를 부담해야하고 이후라면 임대인이 중개 보수를 부담해야 합니다.

새로운 임대차계약에 대한 임대인 측 중개 보수는 임대인이 부담하는 것을 원칙으로 한다는 것입니다.

임차인이 부담을 하는 경우라면 임대인에 대한 손해배상 성격이 강하나 묵시적 갱신의 경우 당초의 계약기간은 지킨 후 계약 연장 차원에서 보는 시각이 강하므로 판례에서는 임대차계약이 정상적으로 종료될 경우에도 임대인은 어차피 새로운 임차인의 임대차계약 체결을 위하여 중개 보수를 지출하여야 할 것이니 임대인의 손해는 없으니 임대인에게 부담하도록 하는 취지입니다.

결론적으로 위와 같은 질문 내용인 묵시적 갱신인 경우 해지 사유가 발생 시점 이후는 부동산 중개 보수는 당연 임대인이 부담하셔야 합니다. 걱정 마시고 힘내세요.