maggun 홈페이지에 오신것을 환영합니다.

Q.

군산시 나운동에 사는 정순영입니다. 최근 내흥동 근교에 있는 대지 809.3㎡에 건평 165㎡ 2층 단독주택을 매도했습니다. 평소 안면이 있던 최 하정은 정원이 딸린 저의 주택에 대해 관심을 가졌고 여러번 방문한 후에 주택을 매매했습니다. 가격은 대지와 건물 합계 2억원으로 매매계약 체결과 동시에 최 하정은 계약금 2000만원을 지급했습니다. 그런데  면적이 다른 것 같다며 측량을 요구해 측량해본 결과 대지의 실제 면적이 20㎡ 부족한데 이럴 때는 어찌 해야 하는지요? 

A.

민법 제574조에 의하면 수량을 지정한 매매의 경우 선의의 매수인에 한해서 담보책임이 인정되며, 선의의 매수인은 부족한 수량 또는 멸실한 비율만큼 대금감액을 청구할 수 있다. 또한 잔존한 부분만으로는 이를 매수하지 않을 때에는 계약의 전부를 해제할 수 있다. 또한 선의의 매수인은 손해배상도 인정된다라고 판시하고 있습니다. 수량을 지정한 매매와 관련하여 우리 법원이 긍정한 경우는

“부동산 매매계약에 있어서 매수인이 일정한 면적이 있는 것으로 믿고 매도인도 그 면적이 있는 것을 명시적 또는 묵시적으로 표시하며, 나아가 계약당사자가 면적을 가격을 정하는 여러 요소 중 가장 중요한 요소로 파악하고, 그 객관적 수치를 기준으로 가격을 정하는 경우라면 특정물이 일정한 수량을 가지고 있다는 데에 주안을 두고, 대금도 그 수량을 기준으로 하여 정한 경우에 속하므로 민법 제574조 에 정한 '수량을 지정한 매매'에 해당한다. 매매계약당사자가 목적토지의 면적이 공부상의 표시와 같은 것을 전제로 하여 면적을 가격을 정하는 여러 요소 중 가장 중요한 요소로 파악하여 가격을 정하였고, 만약 그 면적이 공부상의 표시와 다르다는 것을 사전에 알았더라면 당연히 그 실제 평수를 기준으로 가격을 정하였으리라는 점이 인정된다면 그 매매는 '수량을 지정한 매매'에 해당된다”(대법원 2001. 4. 10. 2001다12256) 라고 판시하고 있습니다.

우리 법원이 수량지정 매매를 부정한 경우는 “민법 제574조 에서 규정하는 '수량을 지정한 매매'라 함은 당사자가 매매의 목적인 특정물이 일정한 수량을 가지고 있다는 데 주안을 두고 대금도 그 수량을 기준으로 하여 정한 경우를 말하는 것이므로, 토지의 매매에 있어서 목적물을 공부상의 평수에 따라 특정하고 단위면적당 가액을 결정하여 단위면적당 가액에 공부상의 면적을 곱하는 방법으로 매매대금을 결정하였다고 하더라도 이러한 사정만으로 곧바로 그 토지의 매매를 '수량을 지정한 매매'라고 할 수는 없는 것이고, 만일 당사자가 그 지정된 구획을 전체로서 평가하였고 평수에 의한 계산이 하나의 표준에 지나지 아니하여 그것이 당사자들 사이에 대상 토지를 특정하고 대금을 결정하기 위한 방편이었다고 보일 때에는 '수량을 지정한 매매'가 아니라고 할 것이다”(대법원 1998. 6. 26. 98다13914) 라고 판시하고 있습니다. 

법원에서 면적이 부족한 경우 대금을 감액할 수 있는 매매인 수량지정 매매로 인정되는 경우를 좁게 해석하고 있습니다. 즉, 당사자가 매매의 목적물인 특정물이 일정한 수량을 가지고 있다는 것을 전제로 하여, 매매대금도 그 수량을 기준으로 하여 비례적으로 정한 경우를 말하는 것입니다. 부동산을 매수하는 입장에서는 위와 같은 사실을 유념하고 매매에 임해야 할 것입니다. 

위 사례의 경우 매수인은 매매계약을 체결함에 있어 건물은 ㎡당 얼마, 대지는 ㎡당 얼마로 금액을 산정한 경우는 수량을 지정한 매매에 해당합니다. 그러나 매수인은 해당 부동산을 매수하면서 여러 번 방문해 현황을 확인했고 또 이를 토대로 흥정해 매매대금을 결정하고 계약을 체결한 것입니다. 이럴 경우 수량을 지정한 매매가 아니며 따라서 일부 면적이 부족하다고 하더라도 매수인은 매매대금의 감액을 주장할 수 없다고 보여집니다.