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Q.

안녕하세요? 나운동에 사는 정유미라 합니다. 본인은 나운동 소재 상가를 임대차 계약을 하면서 상가임대차와 별개로 권리금계약을 체결하였습니다. 그런데 임대인과 본 계약을 체결하지 못하였습니다. 권리금 계약 시 수수료 200만원을 중개사에게 지급했는데 본계약이 성립되지 아니했기에 수수료를 반환을 요구하려 합니다. 가능한지요? 

A.

권리금이라 함은 영업용건물(상가, 점포 등)의 임대차계약에서 그 부동산이 갖는 장소적 이익의 대가나 영업상의 노하우로 새로운 임차인이 현재의 임차인 또는 임대인에게 지급되는 금전을 말합니다. 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것이 아니고 , 권리금 그 자체는 영업용건물의 영업시설, 비품, 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 또는 점포위치에 따른 영업상의 이점(흔히 바닥 권리금이라 칭함)등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정기간 이용의 대가로 지급되는 것으로 볼 수 있습니다.

따라서 임차인 간의 권리금계약을 통하여 권리금이 지급되는 것은 임대차계약 체결의 효력발생으로 하는 것을 주된 목적으로 하는 정지조건부 반환채무의 성격으로 볼 수 있습니다.  그러므로 중개업자의 권리금계약을 통한 중개행위는 임대차계약으로 가기 위한 계속적 계약의 하나라고 볼 수 있으며, 권리금계약 후 반드시 임대차계약을 체결하는 것으로 임차의뢰인에게 설명이 되었을 것입니다.

위의 정유미 씨 사안의 경우 권리금계약 후에 임대차계약이 이루어 질 수 없다면 임차인인 정유미 씨는 처음부터 당해 권리금계약을 체결하지도 않았을 뿐더러 권리금의 지급도 하지 않았을 것입니다. 따라서 당해 지급된 수수료 200만원은 중개업자가 임대차계약으로 중개완성을 이루지 못한 때에는 반환하여야 할 것으로 판단됩니다. 힘내세요!

Q.

삼학동에 사는 진형배 입니다. 주거용 건물에 임대하여 살고 있다가 주인의 승낙을 받고 비주거용(점포)으로 사용하는 경우 주택으로 인정되는지 알고 싶습니다. 

A.

(1) 주거용건물인지 여부를 판단함에 있어서는 임대차 목적물의 공부상 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지 용도에 따라서 정해야 하고, 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 그 임대차의 목적, 전체건물과 임대차목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차 목적물의 이용관계, 임차인이 그곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 고려하여 합목적적으로 결정해야 한다는 것이 확립된 대법원 판례의 견해입니다.

(2) 한편, 주거용건물인지 여부를 판단하는 기준시점은 원칙적으로 임대차계약 체결 시 입니다. 따라서 비주거용건물을 임차하여 임차인이 임의로 주거용으로 개조하여 사용하는 경우에는 임대인이 이를 승낙하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 주거용건물이라고 할 수 없습니다.(대판 1986. 11. 21. 선고 85다카1367 판결)

위 판례를 반대로 해석하면 임대인의 동의 승낙이 있는 경우에는 임대차 계약 체결 이후에 비주거용 건물을 주거용으로 개조한 경우 주거용 건물이 될 수도 있다고 보겠습니다.

(3) 비주거용 건물의 일부가 주거목적으로 사용되는 경우 판례는 대부분 주택임대차보호법의 적용을 부정합니다. 다만, 주된 목적이 주거용인 경우에는 비록 상가건물이라도 주택임대차보호법의 적용을 인정합니다.

(4) 따라서 진형배 씨가 임대한 주거용 건물에서 살고 있다가 확실히 임대인의 승낙을 득한 후에 점포로 사용하여 영업행위를 한 경우라면 주택으로 인정될 수 있다고 판단됩니다.