maggun 홈페이지에 오신것을 환영합니다.

Q.

상가를 임대하여 임대차 계약을 함에 있어 임차인에게 아래와 같은 화해조서를 요구하려 합니다. “임대보증금은 임대인의 동의 없이 제3자에게 담보로 제공할 수 없으며 월세를 3회 이상 연체시 계약을 해지할 수 있으며 별도의 명도 소송 없이 강제집행하기로 한다” 라고 내용을 기재하여 화해조서를 신청하려는데 이 계약 내용이 화해조서로 효력이 인정되는지요? 요즘 경기가 좋지 아니하여 임차인의 월세가 많이 연체되는지라 부득이 이 방법을 이용하여 원활한 임대차를 하고 싶습니다. (오룡동 허 영순 드림). 

A.

임대인이 의도하는 화해조서는 제소 전 화해인 것으로 보입니다. 제소 전 화해는 일반민사 분쟁이 소송으로 발전하는 것을 방지하기 위하여 당사자가 소제기 전에 법원의 판사 앞에서 화해신청을 하여 해결하는 절차를 말합니다.  즉 문제가 발생하기 이전에 문제가 될 만한 사항을 판사 앞에서 화해조서를 작성하여 문제 발생 시 이 조서를 근거로 바로 강제집행 절차 등을   행하기 위한 절차입니다.

제소 전 화해는 경제적 강자가 그 우월한 지위를 이용하여 폭리행위를 해 놓고 이를 집행권원화 하기위하여 악용되어 왔으며, 판례가 무제한 기판력을 인정하는 것을 기화로 강행법규의 탈법을 합법화시키고 뒤에 재판상 다투는 길을 봉쇄하는 방편으로 이용되고 있습니다. 정이보통법원은 경제적 약자인 임차인의 입장을 많이 배려하는 편이면 그 내용이 임차인에게 불리한 경우에는 기각 될 수도 있습니다. 그러나 문제 해결을 사전에 할 수 있다는 그 효용성에 있습니다. 

질문하신 사안에서 임대인이 주장하는 화해조서는 제소 전 화해입니다. 그 절차는 당사자(일방이 신청하는 것도 가능)가 법원에 제소 전 화해 신청을 하고, 법원으로부터 출석요구를 받으면 그 날에 가서 판사 앞에서 판사가 제소 전 화해조서의 내용에 대해 간략하게 당사자에게 신문하고 그 의사가 확인되면 화해조서를 작성하게 됩니다(보통은 일방이 화해내용을 작성하여 법원에 제출하기도 합니다). 그 효력은 판결과 동일한 효력이 있습니다. 즉 동일 사안에 대하여 다시 다툴 수 없으며, 바로 강제집행을 실시할 수 있습니다.

필자가 판단하기론 허 영순씨가 작성하려는 화해조서 내용을 크게 벗어나지 아니한 무난한 내용으로 보여져 기각 없이 판사의 판결이 예상되어 집니다. 허 영순님 힘내세요! 

군산 부동산 시장 동향

공인중개사 10명 중 6명이 4분기 주택시장 전망을 비관적으로 내다보는 것으로 나타났습니다. 부동산114가 공인중개사 110명을 대상으로 이달(2103년 10월) 2일부터 18일까지 '4분기 주택시장 전망'을 설문 조사한 결과에 따르면, 응답자의 62.8%는 4분기에도 시장이 별 다른 회복세를 보이지 못하고 내년 이후 회복하거나 계속 장기 침체할 것이라고 답했습니다. 4분기 반짝 상승에 그치고 2014년에 다시 침체될 것이라는 응답은 27.3%, 4분기 회복 뒤 2014년 이후 활황기에 접어들 것이라는 응답은 20%를 차지했습니다. 

4분기 시장 회복이 어려운 원인으로는 응답자의 과반 이상인 79.4%가 부동산 경기와 대외 경제 회복의 불확실성(39.7%)과 부동산 관련 법안의 입법 지연(39.7%)를 꼽았다. 이어 전세 선호 현상 심화로 인한 매매 전환 부진(8.6%), 가계 부채(5.2%), 소득 대비 주택가격이 여전히 높다는 인식(3.4%), 매도·매수 간 희망가격 격차(3.4%) 순으로 답변 비율이 높았습니다. 공인중개사 다수는 부동산 시장 회복을 위한 정책으로 취득세 영구 인하(36.4%), 다주택자 양도소득세 중과제도 폐지(32.7%) 등 세금 규제 완화가 필요하다고 답했습니다. 저금리 모기지 제도 확대(8.2%), 양도세 5년 한시 감면 연장(6.4%), 생애최초주택구입자 취득세 면제 연장(4.5%), 분양가 상한제 폐지(0.9%) 등은 낮은 응답 비율을 보였습니다. 한편 응답자의 58.2%는 현 시점에서 구입하기 유리한 아파트 유형으로 기존 아파트를 꼽았습니다. 

이어 신규 분양 아파트(21.9%), 미분양 아파트(17.3%) 순이었습니다. 반면 분양권은 3.6%에 불과했습니다. 기존·신규 분양 아파트에는 생애최초주택구입자의 취득세 면제, 양도소득세 5년 간 면제 등 각종 세금 혜택이 주어지는 반면, 분양권은 수혜 대상에서 제외됐기 때문으로 풀이됩니다(이데일리 인용). 

군산 부동산 경기도 전체적으로 깊은 침체기 인듯 합니다. 뚜렷한 이슈나 테마가 없이 불경기와 맞물려 마땅한 투자처를 찾지 못하고 마치 어디로 가야할지 모르는 서성이는 나그네의 모습에 시름이 깊어집니다. 

투자하려는 자도 매각하려는 자도 서로 관망하는 입장이니 이시기에는 전문가들의 활약이 빛을 발휘할 때가 아닌가 싶습니다.