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Q.

안녕하세요 월명동에서 보증금 2,500만원에 월 55만원의 조건으로 작은 옷가게를 하고 있는 서 영림입니다. 그런데 최근 상가가 경매에 붙여진 사실을 알게 되었는데 확정일자를 받지 않았는데 배당가능한지요? 또한 임차보증금을 배당 받은 후 임대차관계는 존속 되는지요? 불안합니다. 

A.

질의하신 상가건물이 상가임대차보호법의 적용대상이 되므로 다음과 같이 답변 드리겠습니다.

(1) 상가 임차보증금에 대한 우선변제권을 취득하려면 대항요건 이외도 임대차계약서상에 확정일자를 갖추어야 합니다. 이 요건은 배당요구의 종기까지 존속하고 있어야 합니다.  대항요건은 건물의 인도, 사업자등록(부가가치세법 제3조제1항), 확정일자는 관할세무서로부터 받아야 합니다.(상가임대차보호법 제5조제2항)  또한 주의할 것은 임차인이 경매절차에서 배당요구신청을 해야 보증금을 우선 변제받을 수 있다는 점입니다.

(2) 상가건물임대차보호법 제8조 단서는 “다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.(임차건물의 경락에 의하여 소멸하지 않는다.)”고 규정하고 있습니다. 따라서, 상가건물임차인이 비록 배당요구를 신청하여 배당금을 받았다고 하더라도 그 액수가 보증금에 미달하면 임대차는 소멸하지 않고 존속합니다. 

(3) 위와 같이 임대차가 존속하고, 임차인이 대항요건을 구비하고 있는 한 경락인이 임대인의 지위를 승계하므로(상가임대차보호법 제3조제2항), 임차인의 경락인(임대인)에 대한 갱신요구권은 보장됩니다.  서영림씨 힘내세요! 

군산 부동산 시장 동향 

금번호에서는 부동산 시장의 동향도 중요하지만 부동산 임대차시 임대인과 임차인과의 서로 대립되는 이해관계에 대해서 그동안 현장에서 보고 느낀 것에 대해 진솔하고 허심탄회하게 이야기를 서술해 볼까 합니다.  부동산을 임대하려는 자와 임차하려는 자, 한푼이라도 더 받으려는 자와 한푼이라도 더 싸게 임차하려는 자, 조금이라도 자기에게 유리하게 하려는 자들의 팽팽한 관계. 이보다 첨예한 대립의 구도가 어디 있겠습니까?

사람의 마음은 하루에 12번 이상이 변한다고 합니다. 맞는 말입니다. 이러한 천태만상의 손님의 틈바구니에서 사안을 조율하고 협의하고 극적인 타결을 이끌어 내는 것이야 말로 예술(?)의 경지라 말할 수도 있겠습니다.  우리네들이 살아가면서 크든 작든, 직접적이든 간접적이든, 임대차라면 필수적으로 이러한 대립 관계속에 직면하게 되어 있습니다.

필자가 중개업무를 하면서 가운데 중립의 입장에서 아주 작은 사소한 사안이나 현상을 가지고도 이해당사자간의 의견이 일치되지 아니하고 계약이 성립되지 아니함을 여러번 목격하게 되었습니다. 참으로 안타까운 일이 아닐 수 없습니다.  이러한 이해관계의 대립의 본질을 곰곰히 꼽씹어 생각해보면 아마도 우리네 마음속에 갑과 을의 관계 구도가 의연중에 내포되어 있어 그것의 모습이 또다른 형태로 표현되어지는듯 하기도 합니다.

먼저 상가 임대차 계약의 한 사례를 보겠습니다. 임대인A는 상가를 임대하면서 임차인B에게 많은 것들을 요구합니다. 물론 기본적인 임대료라든지, 건물을 용도와 목적에 맞게 깨끗하게 사용하라든지, 건물이 파손 되었을시 원상복구라든지 등등 이런 기본적인 것을 제외하고 마치 우월적 지위에 있는 갑처럼 임차인에게 군림(?)하려는 모습도 간혹 보여지기도 합니다. 예를 들어 권리관계에 큰 문제가 없다(실제로 면밀히 분석해보면 깡통상가 즉 선순위 근저당이나 기존 선순위 임차인등이 있어 후순위 임차인의 전세보증금이 온전히 확보되지 못한 경우나 보이지 아니한 채무 등: 가령 은행권에 신용을 담보한 채무가 있는 경우 등기부등본상에 공시되지 아니한 경우)고 하면서 실제 임차인이 고스란히 위험에 노출되어 불안한 상황이 종종 있곤 합니다. 혹자는 그런 위험이 있는 상가를 들어가지 아니하면 되는 선택의 문제인데 굳이 들어갈 것이 무엇이냐 라고 반문할 수도 있겠으나 부득이 들어가야 할 상황도 있음을 전제로 서술하는 것입니다.

아파트의 경우는 이보다 더 심한 자괴감이나 무력감을 임차인 입장에서 느낄 수 있습니다. 상가야 선택적 상황인 경우가 많지만 주택은 필수인지라 더 그렇게 생각이 듭니다. 기본적인 권리관계에서부터 자녀의 유무와 자녀의 수, 자녀가 어리다 등을 이유로 임대를 거절하는 경우도 보았습니다. 안타까운 일이 아닐 수 없습니다.  중개현장에서 이런 사례들을 접하는 필자는 이런 생각을 합니다. 세상에는 일방적인 것은 없는 것이고 자괴감이 드는 불평등한 갑을 관계도 바람직하지 아니하며 임대인과 임차인은 더불어 공생, 상생하는 관계임을 인지했으면 좋겠다는 생각입니다.  독자분들 모두 잘 알고 계신 사안들이지만 가장 기본적인 사안들을 언급 하므로서 앞으로 이런 상황들이, 이런 의식들이 개선되어 우리 모두가 서로 WIN-WIN 하는 그런 사회가 되었으면 좋겠다는 조금은 소심한 필자의 의견을 토로해 보았습니다.