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Q.

문화동에 사는 설선희라 합니다.  다름이 아니라 저희가 2009년 5월에 단독주택을 임대하여(당시 식당을 함) 지금의 보리밥집을 하고 있습니다.  용도변경을 하고 사업자등록도 낸 상태인데 최근 집주인이 주택을 매매하였습니다.  매수인이 나가라 하는데 상가건물임대차보호법 적용을 받아 보호받아 5년간 할 수  있는지 (보증금 1,000만원에 월 55만원)궁금하고 불안하여  질문 드립니다. 

A.

(1) 상가임대차보호법 제2조제1항은 이 법의 적용대상을 ‘상가건물’로 정하면서, 상가건물이란 ‘사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다’고 정의하고 있을 뿐, 달리 특별한 제한을 하고 있지 않습니다.  따라서 단독주택도 사업자등록의 대상이 된다면 위 법의 적용대상이 됩니다.

(2) 한편, 이 법의 적용대상은 ‘상가’ 건물이므로, 그곳에서 상행위로서의 영업행위가 이루어지는 장소이어야 합니다.  위 법은 ‘임대차목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함 한다’고 정하고 있습니다. 따라서 보리밥집을 하고 있다고 하므로 상행위가 이루어지고 있는 장소임에 틀림없습니다.

(3) 그런데 영업용 건물인지의 여부를 판단하는 기준시점은 임대차계약 체결 당시를 기준으로 판단해야 합니다. 따라서, 원래 비영업용 즉, 주거용으로 임대차 한 것을 임대인의 승낙 없이 임의로 영업용으로 개조하여 사용하는 경우에는 상가건물임대차보호법의 적용을 받지 못할 가능성이 있습니다. 설선희씨의 경우 원래 식당을 하던 곳이었고, 정황상 임대인도 주거용이 아닌 식당용도로 임대한 것으로 보이므로 위와 같은 문제는 없는 것으로 판단됩니다.

(4) 결론적으로 설선희씨의 경우에는 상가임대차보호법의 적용대상에 해당된다고 할 것입니다.(다만 위 법이 요구하는 대항력 등을 갖추고 있어야 함)

따라서 위 법이 규정하는 바대로 임대인을 상대로 갱신요구권을 행사하여 5년의 한도 내에서 계약기간을 보장받을 수 있습니다. 힘내세요! 

군산 부동산 시장 동향 

금번호에서는 토지시장에 대해 언급할까 합니다.  전반적인 토지 투자에 대한 이론은 토지 투자에 관심을 가지고 계시는 분이라면 기본적인 사항은 어느 정도 아실 것 이라 생각합니다. 해서 이 지면을 통해서는 군산의 토지에 대해 조금 더 구체적인 지역을 언급하며 토지투자에 대한 필자의 사견을 게재할까 합니다.  군산의 토지 시장을 언급함에 있어 새만금과 관련되지 아니하고는 토지투자를 함에 있어 그 기본이 희석될 것이고, 토지투자는 길 따라 이루어진다 해도 과언이 아닐 것입니다.  그러기에 군산지역의 도로를 먼저 살펴보아야 되겠습니다.

새만금지역의 교통망은 동서로 4개, 남북으로 4개의 간선도로로 구성됩니다.  동서로는 첫째, 21번 자동차전용도로, 둘째, 744번지장도로(군산남로), 셋째, 새만금 신항과 전주, 무주, 대구, 포항을 연결하는 고속도로, 넷째, 30번 국도가 됩니다.  남북으로는 첫째, 새만금방조제 위로 건설되는 77번국도, 둘째, 군산외항-군산비행장-계화도-하서를 연결하는 도로, 셋째, 군장대교-군산내항-수송동-배후도시-심포-부안을 연결하는 도로, 넷째, 서해안 고속도로입니다.

필자가 군산지역에서 토지투자의 관심을 두는 도로는 744번 지방도입니다.  이 도로는 가로명으로는 군산남로가 됩니다.  군산남로는 현재 전 구간 개통된 도로가 아닙니다.  군산도시기본계획과 새만금개발계획도에 따르면 현재 새만금 방조제 북쪽에 조성중인 산업단지의 남단부근 즉 비응도와 야미도의 방조제 중간 부근에서 시작하여 군산CC, 옥구읍 수산리, 월연리, 회현면 금성리, 증석리, 대야면 지경리의 경창마을을 지나, 복교리에서 29번국도, 서해안고속도로, 26번국도와 교차됩니다.  계속해서 접산리를 지나 임피면 술산리, 월하리 호원대, 서수면 서수리, 마룡리, 관원리를 지나 27번국도와 711번지방도와 교차한 후 나포면 나포리에서 금강호와 마주치게 됩니다. 

이 도로에서도 남북로와 교차되는 회현면 월연리는 중요한 지점입니다.  월연리는 동서 및 남북의 간선도로가 교차되는 지점이며, 부근 만경강변 오봉리 마을에서 바라보는 경치는 일품입니다.  오봉리는 사방이 틔어 있고, 드넓은 만경강과 갯벌 그리고, 그 북쪽의 진봉면 심포리 망해사를 이루는 산줄기가 잘 보이는 요지입니다.  경치 좋은 오봉리마을과 월하산마을은 전원 주택지나 펜션지로 고려해볼만한 곳입니다.  또한 삼성이 투자하겠다는 신재생 에너지 부지와도 접근성이 뛰어나 이 계획이 가시화된다면 좋은 투자처로 손꼽을 수 있는 지역이라 판단됩니다.  서수면 서수리와 마룡리, 관원리 부근은 익산으로 가는 27번국도, 대전으로 통하는 711번 지방도와 교차하므로 공장부지로서 관심을 가져볼만 합니다.  따라서 이 이론이 적용되는 곳을 찾아 투자를 하게 되면 적어도 지금의 저금리 상황보다는 훨씬 좋은 재테크 수단이 될거라 필자는 생각합니다.