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Q. 임차인이 임대인(건물주), 또는 제3자에 가지는 대항력에 관해서 알고 싶습니다. < 삼학동 송재권 >

A. 대항력이란 일단 유효하게 성립한 권리 관계를 제3자가 부인(否認)하는 경우에 그 부인을 물리칠 수 있는 법률상의 권능을 말하며 주로 당사자 사이에 쓰이기도 합니다.  아래에 몇 가지 사례를 소개하니 참조바랍니다.

▶ 거주 도중 집주인이 바뀐 경우

전입신고를 하고 거주를 하고 있다면 주택임대차보호법에 의거, 비워줄 필요가 없음.

▶​ 임대인의 동의를 얻어 전대(轉貸)한 경우 임차인이 대항력을 주장할 수 있는지?

관련 판례에 따르면 임차인이 임차주택을 직접 점유하여 거주하지 않고 간접 점유하여 자신의 주민등록을 이전하지 아니한 경우라 하더라도 임대인의 승낙을 받아 임차주택을 전대하고 그 전차인(轉借人)이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 때에는 그 때로부터 임차인은 제3자에 대하여 대항력을 가지게 됨.

▶​ 지번, 또는 다세대주택의 호수를 잘못 기재하여 전입 신고한 경우의 대항력은? 

임차인이 착오로 전입신고를 잘못하여 주민등록에 성명이 잘못 기재되거나 다른 지번으로 주민등록이 되어 있는 경우처럼 주민등록이 실제와 일치하지 않는 경우에는 주택임대차보호법 상의 대항력을 가지지 못하며, 주민등록이 실제와 부합하게 정정된 날의 다음날부터 대항력을 주장할 수 있음. 

▶​ 호수가 바뀌었는데 다시 전입신고를 해야 하는지? 

주택임대차보호법상 단독주택(다중주택, 다가구주택)이면 지번까지만 전입신고를 하고  확정일자를 받으면 문제가 없으나, 공동주택(다세대주택, 연립주택, 아파트)이라면 지번뿐만 아니라 동(棟)이나 호수까지도 정확하게 신고가 되지 않으면 보호를 받을 수가 없음.

▶​ 월세에서 전세로 변경한 경우 후속 절차는?

일단 전입신고가 되어 있다면 다시 할 필요는 없으나 월세 보증금에서 전세금으로 돈이 바뀌었기 때문에 새로 계약서를 쓰고 확정일자도 다시 받아야 하며 종전의 계약서도 반드시 보관해야 함.

▶​ 새로 분양된 상가아파트로 계약서에 확정일자는 받았는데 전입신고를 안 한 상태로 이사는 했지만 시공사와 은행 간 미해결 된 일이 있어 등기가 늦어지고 있으며 등기 관계로 잔금이 남아있는 상태라서 건물등기가 안 되고 있는데 전세 계약이 파기되는지?

법의 보호를 받기 위해서는 ‘인도’ ‘전입신고’ ‘확정일자’가 있어야 되는데 ‘전입신고’라는 하나의 요건이 부족하여 지금 현재로선 법상으로 아무런 보호를 받을 수 없는 상태이며 사전에 ‘언제까지 건물을 등기 한다’는 그런 약속을 안 하였다면 계약해지는 불가능함.  또한 은행 등과 문제도 있는 것으로 보여 토지등기부에는 근저당 등이 설정되어 있을 것으로 생각되며 그러면 말소기준권리 후에 들어온 세입자로 경매가 되면 역시 보호를 받지 못하고 전세금을 다 받지 못하는데도 집을 비워주고 나가야 하는 경우가 있을 수 있음.

▶​ 선순위 근저당이 있는 상태에서 확정일자의 권리 보호 여부

근저당 설정 금액이 아주 커서 1순위 근저당 금액을 정산하고 난 후 나머지 2순위 세입자는 확정일자를 받거나 전세권설정등기를 했다 해도 전세금의 일부, 또는 전부를 받지 못하는 경우가 생김.  최우선변제를 받을 수 있는 소액임차보증금(지방의 경우 4천만원이하) 중 1,400만원을 선순위근저당권자보다도 우선하여 보호를 해주는 정도에 불과함.

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