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Q. 

임대차 계약 시 특히 유의해야 될 점에 관해서 자세한 설명 부탁드립니다. <평화동 권순희 씨>

A. 

유의해야 될 사항은 아래와 같습니다.

▶등기부상의 권리관계 확인 

우선 갑구(甲區) 란에서 소유자를 확인하고, 을구(乙區) 란의 근저당 채권최고액 등 채무금액 총액과 전세보증금 등을 합산한 금액이 세들 집의 현재 가격과 비교하여 70% 이하이어야 비교적 안전하다고 할 수 있습니다.  또한 가등기, 압류등기, 예고등기, 가처분 등기 등이 있을 경우에는 계약을 피하는 것이 좋습니다.

▶​소유자(건물주)확인 

계약은 등기부상의 소유자와 하는 것이 원칙이며 주민등록증의 대조를 통하여 건물주 본인이 맞는지 확인하고, 소유자의 대리인과 계약할 때에는 소유자의 인감이 찍힌 위임장을 반드시 확인하여야 합니다.

▶​잔금 지불은 서류 확인 후 입주와 동시에

잔금 치르는 당일 등기부등본을 다시 한 번 확인하는 것이 좋으며. 잔금 지불과 동시에 건물 열쇠를 받는 것이 일반적입니다. 만약 잔금 치르기 전에 등기부등본 상, 또는 건물에 하자가 생겼을 경우에는 건물주가 책임을 지게 됩니다. (매도인의 하자담보책임 준용)

​▶​정확한 전입신고

잔금 당일 계약서를 지참하고 관할 주민센터(동사무소)에 가서 전입신고와 동시에 필히 확정일자까지 받아두는 것이 상식입니다. 전입신고서에는 등기부등본에 표시된 대로 주소를  동, 호수까지 정확하게 기입해야 합니다.  (동, 호수가 구분되어 있지 않은 다가구주택인 경우는 예외)

▶​임대차계약서 특약사항 작성 예문

따로 특약사항을 쓰지 않아도 민법, 또는 관련법에 의거 보호를 받지만 관련법이 사사로운 일까지 모두 규정하고 있지 않기 때문에 종종 집주인과 임차인 사이에 분쟁이 발생하기도 합니다. 따라서 분쟁의 소지가 있을만한 사항을 미리 특약조항으로 기재함으로써 분쟁의 소지를 방지하는 게 좋습니다.

예) - 잔금 지급 때까지 저당권, 가압류, 가등기 등 권리 하자가 발생하지 않아야 하며, 위반 시 임차인은 계약을 해지할 수 있고 이때 임대인(건물주)은 계약금액의 배액을 임차인에게 지불한다.

- 시설물이 온전한 상태에서 임대하며, 임차인의 책임 없는 노후시설의 고장은 임대인이 수리하여준다.

- 이사(입주) 전에 발생한 공과금은 전 임차인이 해결하지 않을 경우 임대인이 이를 해결한다.

▶​소액 보증금은 최우선 변제 대상 

주택임대차보호법에 의거 수도권(과밀억제권역)의 경우 임대보증금 6,000만원 이하, 광역시 5,000만원, 기타지역 4,000만 원 이하를 소액보증금으로 정한 바, 세든 집이 경매될 경우 각각 2,000만원, 1,700만원, 1,400만원을 타 채권에 우선하여 경락가의 2분지 1 범위 안에서 가장 먼저 변제하도록 하고 있습니다.

▶​미등기 주택도 주택임대차보호법의 적용 대상

건축물이 법률적 또는 물리적 결함으로 영구히 등기가 날 수 없는 건물이 아니라면 미등기 주택이라 하더라도 확정일자를 받고 전입신고만 마치면 별다른 문제가 없습니다. 이 경우 중요한 것은 등기가 없기 때문에 실제로 권한 있는 소유자와 계약을 해야 한다는 점입니다.

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