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은행 지점장으로 있다가 작년에 은퇴한 나상가 씨는 은행으로부터 받은 퇴직금과 기존 거주주택을 처분해 8억 원 4층짜리 근린생활시설을 구입하였다.  꼭대기층 주택은 본인이 거주하고, 1,2,3층은 상가로 임대하여 월 300만원씩(전세보증금 없다고 가정) 월세를 받고 있다.  수입이 쏠쏠한 상가 임대료를 보며 그동안 은퇴 후 계획을 철저히 준비했다는데  만족하고 지냈지만 6개월마다 납부하는 부가가치세와 내년 5월 달에 낼 소득세를 생각하면 벌써부터 머리가 지끈지끈 아프다.  게다가 비슷한 시기에 은퇴한 친구 김주택 씨가 비슷한 금액으로 다가구주택(원룸)을 구입하여 똑같은 월세를 받는데도 세금도 안내고 건강보험료도 안내고 있다고 하니 ‘내가 선택을 잘못 했나’싶어 걱정하고 있는데 그 이유를 알아보자.

상가임대와 주택임대는 어떤 차이가 있는 것일까? 상가임대 및 주택임대 모두 소득세법상 임대소득에 해당한다.  다만, 1세대 1주택자가 주택을 임대할 경우 임대소득에 대해 비과세(고가주택 제외)를 적용받는다.  다가구 주택의 경우 최상층에 내가 살고 다른 층은 주택으로 임대를 주어도 다가구주택 전체를 1주택으로 보기 때문에 전체 임대소득에 대해 비과세를 받을 수 있다.  반면 상가임대의 경우 모두 임대소득에 해당해 소득세를 납부해야 한다. 뿐만 아니라 주택임대에 대하여는 부가가치세가 면세이지만, 상가임대는 부가가치세도 과세이다.  월세에 부가가치세를 별도로 받아서 납부해야 되며 그렇지 못한 경우 월세의 10/110은 부가가치세로 납부해야 된다. 

또한 나상가 씨의 경우 임대소득으로 인한 건강보험이 지역가입자로 되어 별도로 건강보험료를 납부(55세 남자, 5억 재산, 2000만원 소득 가정 매월 29만원)를 해야 되지만, 김주택 씨의 경우 다른 소득이 없다면 자녀 직장가입자의 피부양자로 등록도 가능하다.  그리고 9억 원 이하 1주택을 취득하는 경우 취득세 감면(50%)도 챙길 수 있다.  여기서 1세대란 본인을 포함한 세대원(배우자 등) 모두가 소유한 주택이 1주택이여야 하며 고가주택(9억 원)인 경우는 제외가 된다. 

그렇다고 무조건 주택이 유리한 것은 아니다. 

만약 너주택 씨가 2주택자라면 여전히 부가가치세는 면세이지만 월세에 대해 소득세가 과세되며 3주택 이상에 전세보증금이 3억 원을 초과하는 경우 전세보증금에 대해서도 과세가 된다. 소득이 있기 때문에 건강보험도 지역가입자로 전환되어 별도로 납부할 수 있다.  위 사례는 어디까지나 1세대 1주택자, 타 소득이 없는 경우를 가정한 것이므로 1세대1주택자로서 타 소득이 없고, 매입대상건물이 주택임대수입과 상가임대수입이 비슷한 경우에는 다세대주택을 매입하는 것이 세금과 사회보험료 측면에서 유리하다는 결론이다.

또한 향후 건물을 양도하는 경우에도 다세대주택은 건물전체에 대하여 비과세가 가능한 반면 나상가씨의 건물처럼 상가주택은 주택부분만 비과세 되므로 이 부분도 고려하여 결정하여야 할 것이다.  물론 상가임대수익이 세금을 충당하고도 주택임대수익보다 더 많다면 상가를 매입하는 것이 당연히 유리하다.  이처럼 본인의 상황에 따라 달라질 수 있으므로 매입결정전에  세무사와 상담을 받을 것을 권한다. 

상가임대와 주택임대의 세금발생비교