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임대주택 등록, 꼭 알아야 할 포인트  

거주주택외에 임대한 주택이 있는 경우 주택임대사업자등록에 대한 문의가 많습니다.

군산에 소재한 주택의 경우, 결론적으로  임대주택등록을 한다고 해서 무조건 이득은 아닙니다. 세금혜택은 미미한 반면  의무 임대 기간 동안 매도할 수 없고 각종 규제를 준수해야 하기 때문입니다.

임대주택으로 등록하면 받을 수 있는 가장 큰 혜택은 1) 양도세 중과배제, 2) 종부세 합산배제입니다. 즉 등록 당시 기준시가 6억 이하, 비수도권은 3억 이하의 임대주택을 지자체와 관할 세무서에 등록하면 양도세 중과도 면제해주고, 종부세도 합산배제됩니다.

임대주택이므로 의무임대기간(18년 4월 이전은 5년, 4월 이후는 8년)은 반드시 지켜야 하며, 만일 의무임대기간을 지키지 못하면 그동안 받았던 세제 혜택은 모두 반납해야 합니다. 

그런데 다주택자 양도세 중과규정은 서울과 수도권등 조정대상지역에 소재한 주택에만 적용되고 있어서 조정대상지역이 아닌 곳에서는  주택을 여러채 소유하였더라도 양도소득세 중과대상이 아닙니다.

종합부동산세 합산배제라 함은 보유 주택중에 종부세 과세 대상이 아닌 물건이 있는 경우 이를 종부세대상에서 제외하여 달라고 신청할수 있는 규정입니다

합산배제 신고 대상은 공시가격 등 일정 요건을 갖춘 임대주택, 사원용 주택, 주택건설 사업자가 주택을 짓기 위한 토지 등이 대상에 해당하는데, 

올해 4월 이후 등록한 매입 임대주택(즉, 취득을 통한 임대주택)은 8년 이상 임대해야 하며, 특히 등록 당시의 기준시가가 6억 원 이하(비수도권은 3억 이하)여야 합니다. 

주택분 종부세의 경우 인별6억원 이상일때 과세되는데, 지방주택 여러채를 공시가액기준으로 10억원 정도 가지고 있으면 대략적으로 연간 100만원정도 종부세를 부담합니다.

종부세를 피하려고 임대사업자로 등록하면 의료보험료,국민연금료가 증가하고, 주택임대소득에 대한 종합소득세 세금신고와 납부의무가 생기게 되므로 무엇이 득이되는지 판단이 어렵습니다.

결론적으로 임대사업자등록으로 인한 다주택자 양도소득세 중과배제와 종합부동산세 합산배제 혜택은 지방주택보다는 수도권에 소재한 고가의 주택에 그 혜택이 더 크다고 생각됩니다.