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부동산 계약관련 상담 및 부동산시장동향​

가끔 필자의 사무실에 방문하는 손님 중 기획 부동산에 속아 토지를 비싼 가격에 산후 그 시세에 대해 문의하곤 아연실색하는 손님들이 있어 기획 부동산에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

기획 부동산은 신문이나 다양한 매체 등을 통하여 도시기본계획에서 발표한 개발 정보를 토대로 주변 토지를 저가로 매입한 후 무작위로 전화를 걸어 땅을 판매하는 부동산으로 불리고 있습니다. 사실 이 정의는 기획 부동산의 사전적 정의라기보다는 기획 부동산이 유독 토지와 관련된 부동산 사기로 논란이 되다 보니 그 정의가 축소된 겁니다. 본래 기획 부동산의 의의는 더욱더 방대합니다.

기획 부동산은 토지뿐만 아니라 모든 부동산을 상품화하여 소비자에게 판매하고자 일련의 과정을 기획하는 상법 상 회사이고 그 행위 자체가 불법은 아닙니다. 또한 ○○ 부동산 컨설팅, ○○ 토지 개발, ○○ 부동산 투자 회사, ○○ 경매 ○○ 분양 등(이하 '기획 부동산')과 같은 상호로 회사를 설립하고 영업을 하기 때문에 그 실체를 표면적으로 파악하기는 어렵습니다.

일반적으로 기획 부동산은 인바운드(외부에서 걸려온 전화에 대해 서비스를 제공하는 형태)가 아닌 아웃바운드(직접 전화를 걸어 마케팅을 하는 형태)입니다. 또한 분필 등기된 개인 소유의 토지가 아닌 지분 등기된 공유 소유의 토지를 소개하고 이 토지를 시세보다 더욱더 높은 가격으로 매도하곤 합니다. 하지만 위 내용만으로 정상적인 기획부동산인지 아닌지 판별할 수는 없는 노릇입니다.

토지에 관심이 많은 분들이 직접 전화를 할 수도 있을뿐더러 분필 등기된 토지를 계약과 동시에 지분 등기할 수도 있습니다. 또한 토지 특성상, 동일한 지역 내 동일한 용도지역 토지라고 하더라도 그 가격은 개별 필지의 입지에 따라 큰 차이가 있기 때문에 그 시세를 가늠하기 어렵습니다. 따라서 여러분이 직접 기획 부동산인지 아닌지 판별하기 어려우므로 차라리 해당 지역의 공인중개사 사무소에 찾아가서 공인중개사와 상의해보십시오.

공인중개사는 그 자격증을 기반으로 부동산 중개를 할 수 있는 부동산 중개업소를 개업할 수 있지만 기획 부동산은 자본금 외 별다른 조건 없이 개업할 수 있습니다. 부동산 관련 공부를 단 한 번도 하지 않은 일반인도 기획 부동산을 운영할 수 있다는 겁니다. 부동산 중개업소와 기획 부동산 모두 '부동산'이라는 단어가 상호 안에 포함되지만 이 둘은 그 구조 자체가 다릅니다.

일반적으로 기획 부동산은 그들조차도 연고가 없는 지역으로의 부동산 투자를 소비자에게 요구합니다. 즉, 해당 지역의 주민보다도 그 지역의 지리조차 모르는 경우가 태반이라는 겁니다.

최근 기획 부동산은 기존의 부동산 컨설팅 업체처럼 부동산 투자 자문 서비스를 병행하고 부동산 컨설팅 용역비를 요구하기도 합니다. 부동산 컨설팅 용역비란 부동산 투자 분석과 더불어 그 이익을 극대화할 수 있는 기획에 대한 보수입니다. 그럴 듯 하지만 그 속내는 공인중개사 자격조차 없어 중개 보수를 취하는 것은 불법이기 때문에 부동산 컨설팅 용역비라는 그럴싸한 구실을 들어 요구하는 겁니다.

부동산 컨설팅 업체를 포함한 기획 부동산에 대한 자격 제도가 별도로 없기 때문에 부동산에 대한 기초적인 지식도 보장되지 않습니다. 어떠한 검증도 없이 부동산 투자 자문을 하고 부동산 투자를 부추기고 있는 겁니다. 또한 공인중개업소처럼 법적 효력이 분명한 계약서를 작성하지 않는 경우도 많아 추후 법적 분쟁 발생 시 기획 부동산의 책임을 물을 증거조차 없는 경우도 있습니다.

덧붙이자면, 고의적으로 법적 하자를 숨기고 소비자를 기망하는 것도 문제이지만 부동산에 대한 기초적인 지식도 없이 능력 밖의 부동산 컨설팅을 하여 의도치 않게 소비자의 재산 상의 막대한 피해를 일으키는 것은 더욱더 큰 문제입니다.

최근에는 토지 분양뿐만 아니라 상권 분석, 점포 개발, 프랜차이즈 창업 등 다양한 형태로 변모하고 있기 때문에 각별한 주의를 요합니다.

돈을 버는 것도 중요하지만 돈을 지키는 것도 중요합니다. 날로 지능화되어가는 기획 부동산 등에 속지 마시고 내 지역을 누구보다도 잘 아는 가까운 공인중개사를 주치의처럼 여기고 항상 편하게 상담하고 의논하여 좋은 결실을 맺는 현명한 투자자가 되길 필자는 간절히 바라는 바입니다.

석사공인중개사무소

공인중개사/부동산자산관리사/자산운용전문인력(부동산)

대표 최 인성

군산시 조촌동896(시청로10)

(063)452-0025/010-7758-4989

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