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부동산 계약관련 상담 및 부동산시장동향

금번호에서는 단기 임대차 계약에 대해 살펴보기로 하겠습니다.

최근 들어 경기가 썩 좋지 않은 영향인지 부동산(원룸, 상가 등)에 단기 임대차 계약에 대한 문의가 부쩍 늘어나고 있는 추세입니다.

단기 임대차, 이른바 '깔세' 계약을 요구하는 임차 의뢰인들이 늘고 있지만 건물 소유주들이 이를 기피하는 경우가 많아 실제 계약 성사는 잘 이뤄지지 않고 있습니다. 빠른 회전과 더 높은 임대료에도 불구하고 건물주들이 이를 기피하는 것은 깔세에 대한 고정관념 때문인데 단기 임대차는 주로 3~6개월 정도의 기간의 월 임대료와 관리비를 한꺼번에 선납하는 임대차 계약 방식으로 조임대차 계약이라고도 하는데 선진국에서는 연간 계약을 할 때도 대부분 임대료를 한꺼번에 선납하는 주택 임대 관행이 확립돼 있습니다. 연금처럼 고정적인 월세 수입을 원하는 심리가 일반화된 우리나라에서는 아직도 이런 임대차 계약이 확립되지 못하고 있고 임대인, 임차인 모두 월세를 내야 하는 번거러움이 없는 조임대차 계약의 장점에도 불구하고 이를 기피하는 건물주들이 많은 이유는 무엇일가? 그 원인은 무엇보다 상대방을 믿지 못하는 오해와 불신에서 비롯된 것입니다. 보증금이라는 안전장치를 걸지 않으면 상대방을 믿지 못하겠다는 건물주들의 고정관념이 가장 큰 요인인 것입니다. 오해나 불신은 계약서를 쓸 때 특약사항으로 확실하게 정리만 하면 쉽게 해소될 수 있는 문제이니 이에 대해 좀 더 실무적인 차원에서 살펴보면 상가의 경우, 기간에 대해 보통 단기 임대차의 경우 1개월~ 6개월 이내가 대부분이며 단기 임대차 계약도 엄연히 임대차보호의 대상이 되는지라 기간을 정하지 않거나 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다 라고 규정하고 있기 때문에 임차인의 입장에서는 단기로 계약해도 1년까지 보장받을 수 있습니다. 이에 대해 임대인의 경우 단기계약이 만료된 후 바로 일반적인 임대차계약 등이 예정되어 있는 경우 임차인이 건물 인도를 하지 아니할 위험에 고스란히 노출되어 있는 것에 단기계약을 꺼려할 수 있는데 이럴 때는 주택임대차보호법 제11조(일시사용을 위한 임대차)는 이 법은 일시사용하기 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다. 또한 상가건물임대차보호법 제10조에 의하여 동법이 적용되는 상가건물임대차의 경우라면 5년간은 갱신요구권을 행사하여 계약 당시에 약정한 기간을 넘어 5년간이나 계속 사용할 수 있게 된다. 그러나 상가임대차보호법 제16조는 일시 사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다 라고 규정하고 있습니다.

따라서 특약사항에 일시 사용을 위한 임대차라는 점을 기재하면 기간연장을 주장하더라도 인정되지 않게 됩니다.

또한 유사 판례 중 임대차기간이 4개월이고, 임대차기간 4개월 동안의 차임을 일시에 지불하였고, 계약당시에 기간이 종료되면 조건 없이 인도해 주기로 한 특약사항까지 있는 경우에는 일시사용임이 명백한 임대차계약에 해당하여 상가건물임대차보호법의 갱신요구권이 인정되지 않는다고 한 사례가 있습니다.

임대사업자건 부동산 중개업자건 일반적으로 관행화된 계약 방식만 고집하는 사고의 정형화에서 벗어날 때 남들보다 앞서갈 수 있습니다. 점차 수요가 높아가는 부동산 단기 임대차 계약에 대한 인식의 전환이 요구되는 시점입니다.

여러분의 건승을 빕니다!

석사공인중개사무소

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