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수송동에 5층 상가건물을 소유중인 김수송씨는  대학을 졸업하고도 직장을 구하지 못하는 아들에게 5년전부터 자신의 상가 일부를 공짜로 임대해 주고 치킨집을 운영하게 하였습니다.

이런 경우  과연 어떤 세금문제가 있을까요?

결론적으로 세법에서는  아들에게 무상으로 사용하도록 내어준 부분도 임대료를 받은 것으로 인정해서 건물주인 아버지에게 무상임대기간동안의  소득세와 부가가치세를 추징할수 있습니다.

아들에게 공짜로 내어준 것이라 5년간 임대료 받은 사실이 전혀 없는데 왜 세금문제가 발생하는것일까요? 

세법에서는 조세의 회피를 방지하고 세부담의 공평성을 실현하기 위한 제도로서 “부당행위계산의 부인”이라는 제도가 있습니다. 

부동산임대소득등이 있는 자가 그와 특수관계가 있는 자와의 거래로 인하여  세금의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는,  사업자의 행위 또는 회계처리가 법률적으로나 기업회계기준상 잘못이 없다 하더라도 이를 부인하고 세법에 의하여 소득금액을 계산하는 것을 말합니다.

특수관계자에게  부동산을 무상 또는 저가로 사용하게하면, 그 부동산 소유자는 타인에게 임대하였을 때에 발생하는 임대소득에 대해서 소득세와 부가가치세를 납부하지 않게 되어 결과적으로는 탈세효과가 발생합니다. 

이렇게 특수관계자 간에 부당행위 계산에 해당되는 경우에 부동산 소유자에게는 시가와의 차액을  소득금액에 가산하여 부가가치세 및 소득세를 과세함으로서,  아버지가 아들이 아닌 타인에게 부동산을 임대하였다면 발생하였을 소득만큼은 반드시 세금으로 추징하겠다는 것입니다. 

여기서 “시가”란  당해 거래와 유사한 상황에서 특수관계가 없는 불특정다수인과 계속적으로 거래한 임대료 또는 특수관계가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래되는 임대료를 말합니다. 

세법상 용역의 무상 또는 저가공급에 대하여 과세되는 특수관계자의 범위는 6촌 이내의 혈족이나   4촌 이내의 인척, 배우자 등에 해당 되므로 아들,부모지간 뿐아니라 가까운 친인척에게 무상 또는 저가 임대하는 경우 모두 문제가 될수 있습니다.  

그럼 건물주인 아버지에게 부가가치세와 소득세만 추징하면 더 이상 세금문제가 없을까요?

그렇지 않습니다. 아들입장에서는 당연히 지불했어야할 임대료를 장기간 부담하지 않았으므로 그 임대료상당액은 아버지가 아들에게 증여한것과 같습니다. 따라서 부동산을 무상 또는 저가로 사용한 아들에게는 증여세를 과세합니다. 

무상사용자는 사실상 부동산 임차료상당액 만큼을 부동산 소유자로부터 무상으로 증여받는 효과를 얻게 되므로, 증여자는 부동산을 무상 또는 저가로 사용하게 하는 부동산 소유자(아버지)가 되며, 수증자는 부동산을 무상 또는 저가로 사용하는 자(아들)가 됩니다. 

일상에서 흔히 발생할 수 있는 경우 이지만 세금문제를 점검하지 않으면, 아버지는 임대기간동안의 소득세와 부가가치세를, 아들은 임대료 상당액에 대한 증여세를 추징당할수 있으므로 세금문제를 반드시 고려하여야 하겠습니다.