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임대차 계약관련 상담 및 부동산시장동향

Q 안녕하세요 삼학동에 살고 있는 진 형배라 합니다. 제가 현재 거주하는 주택은 미등기 무허가 주택인데 법률적인 관계가 어찌 되는지 궁금해서 문의 드립니다.

제가 알기론 현행 민사집행법은 미등기건물 중 건축법에 의한 건축허가 또는 신고를 하지 아니한 무허가건물에 대해서는 경매 즉, 강제집행대상에서 제외되는 것으로 알고 있는데 이러한 무허가 건물에서 거주하는 임차인의 경우에 있어서(무허가건물의 주인과 임대인과는 부수토지의 소유자가 같음)무허가 건물의 소유주와 부수토지의 소유주가 같은 임대인과 임대차계약(일반전세)을 체결하여 거주하다 존속기간이 훨씬 경과하였음에도 소유주(임대인)로부터 전세보증금을 반환받지 못하였을시 임차인이 본 무허가건물에 대해 경매신청을 할 수 없다면 관련 부수토지를 대상으로 경매신청을 할 수가 있는지 그리고 일정한 요건을 갖춘 대항력 있는 임차인이라면 우선 변제 등 보호를 받을 수 있는지와 무허가건물도 임차인의 전입신고가 가능한지 여부가 궁금합니다.

A (1) 무허가 건물에 대해서는 강제집행이 불가능합니다. 왜냐하면 민사집행법 제81조 제1항 2호가 미등기건물에 대해 경매를 신청하는 경우 “건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류”를 제출하도록 요구하고 있기 때문입니다.

(2) 위 질문하신 사안과 관련하여 대법원판결(대법원 2007.06.21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결)을 열거하면

-미등기 또는 무허가 건물도 주택임대차보호법의 적용대상이 됨.

주택임대차보호법은 주택의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있고, 주택의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하므로, 어느 건물이 국민의 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관하여 아직 등기를 마치지 아니하였거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 다른 특별한 규정이 없는 한 같은 법의 적용대상이 된다.

-미등기 주택의 임차인 임차주택 대지의 환가대금에 대하여 주택임대차보호법상 우선변제권을 행사할 수 있음

대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인에게 우선변제권을 인정한 주택임대차보호법 제3조의2 및 제8조가 미등기 주택을 달리 취급하는 특별한 규정을 두고 있지 아니하므로, 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인의 임차주택 대지에 대한 우선변제권에 관한 법리는 임차주택이 미등기인 경우에도 그대로 적용된다.

(3) 따라서 경매 신청도 전입신고도 가능합니다.

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