maggun 홈페이지에 오신것을 환영합니다.

Q 차가운 겨울 날씨만큼 부동산 시장도 꽁꽁 얼어 붙은듯 합니다.
군산 부동산 시장도 예외일수 없어 기나긴 동면의 터널을 지나고 있는것 같습니다.
하지만 "골이 깊으면 산이 높다"는 말이 있습니다. 현실이 깊은 골짜기라면 내려갈 일보다 오를 일만 남았다는 뜻이지요. 부동산 시장도 곧 봄날이 왔으면 좋겠습니다.
금번호에서는 대야에 거주하는 한 동구님의 문의 사항입니다.
안녕하세요 대야면에 살고 있는 한 동구라 합니다. 제가 가지고 있는 상가를 1년 계약 후 임차인이 월세를 몇 개월씩 밀렸는데도 계약갱신을 요구 할 경우 차임을 공제하고 계약을 해지할 수 잇는지요?

A 임대인이 현재 취할 수 있는 방업은 임차인의 갱신요구를 거절하는 통지를 발송하는 것입니다. 즉 상가건물임대차보호법 제10조제4항은 "임대인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 갱신거절의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다"고 규정하고 있는바, 이 같은 묵시적 갱신을 막으려면 적어도 임대차기간 만료 1개월 이전에 갱신 거절의 통지를 내용증명 등으로 보내야 합니다.
한편, 위 법 제10조제1항은 임차인이 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있고, 이때 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다고 하고 있으므로, 우선, 임대인으로서는 임차인의 갱신요구가 있기 전에 위와 같은 갱신거절을 통보하여야 하며, 만일 이미 임차인의 갱신요구가 있었다면, 위 법 제10조제1항제1호의 "임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실"을 드어 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있습니다.
다만, 임대차기간 만료 시 임대인이 임차인에게 반환할 보증금은 전체보증금 중에서 체납된 차임을 공제한 잔액이 됩니다.
한 동구님께서 질의한 사안에서는 임차인이 지금 당장 남은 보증금을 반환할 것을 요구하고 있고 더구나 임차인은 남은 임대차기간동안 계속 건물을 사용하려고 하는 것 같습니다.
그러나, 임대인의 보증금반환의무와 임차인의 건물명도 의무는 동시이행의 관계에 있으므로 임차인의 보증금반환의무와 임차인의 건물명도 의무는 동시이행의 관계에 있으므로 임차인이 임대인에게 남은 보증금을 반환받으려면 그와 동시에 건물을 임대인에게 명도 해 줘야합니다. 그렇지 않다면 임대인은 남은 보증금을 반환할 의무가 없고, 만일 임대차기간 만료 시까지도 임차인이 계속 차임을 연체하면서 명도하지 않으면 그때까지의 차임도 보증금에서 공제할 수 있습니다.
결국 임대인으로서는 임대차만료 시 임차인이 건물을 명도 할 때 모든 연체차임을 공제하고 남은 보증금만을 임차인에게 반환하면 됩니다.
지금 사안으로보아 한 동구님이 불리한 사안이 아니므로 여기 서술한대로 알고 계시면 큰 무리가 없을듯 합니다.
한 동구님 파이팅 하십시오.

이노공인중개사무소
(IS부동산연구소)
공인중개사/부동산자산관리사
최인성대표
군산시 조촌동896(시청로10)
(063)465-0800/010-7758-4989
​