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민법 제626조에 의하면 "임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다. 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차 종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인이 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. “라고 명시되어 있습니다.
 여기서 '유익비'란 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용이고, '필요비'란 임차인이 임차물의 보존을 위하여 지출한 비용을 말합니다(대법원1993.10.8.선고93다25738,25745판결).
 그리고 임차인이 일응 유익비라고 인정될 여지가 있는 경우, 임대인을 상대로 부동산의 목적물을 명도한 날로부터 6개월 이내에 소송을 제기하여(민법 제617조, 제654조) 당해 임차건물의 객관적인 가치증가액수를 모두 입증한다면, 임대인으로 부터 비용을 상환 받을 수 있을 것입니다. 또한 계약기간이 종료되어 임대인이 명도청구를 한다고 하여도 유익비상환청구권에 기한 유치권항변을 행사하여 적법하게 건물을 점유할 수 있습니다.
 또한 판례는 "필요비, 유익비의 상환청구권을 미리 포기하는 약정은 유효하다."라고 하였으며(대법원1993.10.8.선고93다25738,25745판결), "건물의 임차인이 임대차관계 종료시에는 건물을 원상으로 복구하여 임대인에게 명도하기로 약정한 것은 건물에 지출한 각종 유익비 또는 필요비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 볼 수 있어 임차인은 유치권을 주장할 수 없다."라고 하였고(대법원1995.6.30.선고95다12927판결), "건물 임차인이 자신의 비용을 들여 증축한 부분을 임대인 소유로 귀속시키기로 하는 약정은 임차인이 원상회복의무를 면하는 대신 투입비용의 변상이나 권리주장을 포기하는 내용으로서 특별한 사정이 없는 한 유효하므로, 그 약정이 부속물매수청구권을 포기하는 약정으로서 강행규정에 반하여 무효라고 할 수 없고 또한 그 증축부분의 원상회복이 불가능하다고 해서 유익비의 상환을 청구할 수도 없다."라고 하였으므로(대법원1996.8.20.선고94다44705판결), 이러한 약정이 있는 경우에는 유익비를 상환청구 할 수 없습니다.
이해를 쉽게 하기 위해 예시를 들어보면 피부 관리실을 오픈해서 운영하는 서 순미씨는 피부 관리실 운영을 위해 고급 인테리어와 실내화장실시설, 수도배관시설, 진열대, 간판 등을 많은 비용을 들여 설치하게 되었습니다. 그런데 계약당시 임대인과 원상회복에 대한 특약을 하였기에 임대차 기간이 만료되었어도 이 부분에 대해 임대인에게 비용을 청구 할 수 없게 되는 것입니다.
부디 이런 개념을 잘 인지하시어 분쟁을 미연에 방지하는 지혜가 필요하다 생각합니다.

이노공인중개사무소(IS부동산연구소)

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