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임대차 계약관련 상담 및 부동산시장동향 

금번호에서는 전세금 대출을 받아 계약하는 “전세자금 대출” 에 대해 알아보겠습니다.

집주인 임대인이 동의하여 세입자(임차인)가 전세자금 대출을 받은 경우 전세계약 종료 시 집주인은 세입자가 전세자금 대출을 받은 금융회사에 전세자금 대출을 직접 상환해야 합니다.

세입자가 집주인의 동의를 얻어 전세자금 대출을 받은 경우 금융회사와 질권 설정 계약서를 작성하며 이 질권 설정 계약서는 금융회사가 세입자에게 대출을 하면서 세입자가 집주인에게 지불한 임차 보증금을 담보로 잡고 세입자가 대출금을 상환하지 않을 경우 금융회사가 임차 보증금을 상환 받을 수 있는 권리입니다.

이 계약서에는 전세계약 종료 시 집주인이 전세자금 대출금을 금융회사에게 직접 상환토록 명시되어 있으나 전세계약 종료 시 집주인이 이 같은 계약 내용을 깜빡 잊고 세입자에게 임차 보증금을 돌려주면 집주인이 세입자 대신에 대출금을 상환해야 하는 피해가 발생할 수 있습니다. 이 때문에 집주인은 세입자의 전세자금 대출 계약 사본을 보관하고 있다가 전세계약 종료 시 이를 꼭 확인해야 합니다.

전세자금 대출 시 금융회사가 집주인의 동의를 요구하므로 사전에 집주인의 양해를 얻어야만 하며 전세자금 대출을 원하는 세입자의 신용도가 낮으면 대출이 어렵습니다.전세계약 전에 세입자는 등기부등본과 건축물 대장을 확인하여 현 소유주가 집주인지 확인하고 근저당권이 설정된 담보대출 여부도 알아봐야 하고 담보대출이 있는 집을 전세계약하면 전세잔금 지급 시 집주인이 담보대출을 상환하기로 전세계약서에 명기했다면 세입자는 집주인과 함께 금융회사를 방문하여 집주인에게 대출금을 상환토록 요구하고 영수증을 받아 보관해야 합니다.또한 동시에 집주인에게 근저당권 말소를 요청하고 곧 등기부등본상에서 근저당권 말소여부도 확인해야 합니다.

주택담보 대출이 있는 집을 살 경우 매수인은 계약체결 전에 담보대출 금융회사에서 매도인의 채무현황을 확인해야 하며 매수인은 매도인의 동의를 받아 담보대출 해준 금융회사에서 서면으로 채무확인서를 발급받고 매도인의 채무성격 및 범위를 확인해야 합니다.또 채무확인서는 발급일 기준으로 작성되므로 발급 이후 추가 채무가 발생할 수 있으므로 최종 잔금지급 및 부동산 등기 시에도 채무 확인서를 발급받아 추가채무 발생여부를 확인해야 합니다.

주택담보 대출이 있는 집을 팔면서 그 대출을 매수인에게 넘기는 경우 매도인은 거래 금융회사에 이를 알리고 채무인수 절차를 통해 채무자를 변경해야 합니다. 부동산 매매과정에서 매수인이나 은행이 매도인의 채무 인수절차를 직접 진행하겠다는 구두 약속만으로 채무인수 효력이 발생하지 않습니다.

매도인은 매수인과 함께 담보대출 은행을 방문하여 담보채무 인수 약정서를 직접 작성하고 사본을 받아 보관해야 하며 채무인수 절차가 완료된 후에는 등기부등본상에서 채무자가 매수인으로 변경되었는지를 확인해야 합니다.

채무인수와 관련하야 금융회사는 통상 채무를 인수하는 매수인의 신용조사 및 심사를 거쳐 채무인수 여부를 결정하며 매수인의 신용이 나쁠 경우 채무인수가 어려울 수 있으므로 매도인은 매수인의 채무인수 가능여부를 확인 후 매매계약을 진행해야 합니다.

이상으로 “전세 자금대출” 관련 계약에 대해 살펴 보았습니다.

최근 들어 전세금 대출과 관련하여 피해 사례가 발생하고 있으므로 우리 독자여러분도 각별한 주의가 필요하다 사려됩니다.

이노공인중개사무소
(IS부동산연구소)
공인중개사/부동산자산관리사
최인성대표
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