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귀가 얇기로 소문난 김부도씨는 몇 년전 새만금관문인 비응도에 상가를 신축하면 대박이 날것이라는 주변 사람들의 말에 무작정 제2금융권에서 무리하게 담보대출을 받아 상가부지를 분양받고 건물을 신축하였다. 

하지만 예상과 달리 새만금개통시기에 반짝 장사가 되더니 이후에는 임대도 되지 않고 세입자들은 월세를 납부하지 않아 대출이자가 1년 넘게 연체되더니 급기야 법원 경매에 넘어가고 말았다. 

건물신축으로 쫄딱 망한 김부도씨는 세무서에서 양도소득세를 고지하겠다는 안내문을 받고, 경락대금을 은행과 세입자들이 모두 가져가서 본인은 땡전한푼 못받았는데  무슨 양도소득세가 나오느냐고  분통을 터트리고 있는데, 과연 김부도씨는 세금을 내야 할까? 우리가 보통 부동산을 양도한다고 하면 대가를 받고 부동산을 넘겨주는 ‘매매’만을 생각하기 쉬우나, 세법에서는 다음과 같은 경우도 양도로 보고 있다.

⊙교환

당사자 쌍방이 별개의 자산을 서로 교환하는 경우도 양도로 본다. 예를 들어 갑 소유 주택과 을 소유 나대지를 서로 교환한 경우, 갑은 을에게 주택을 양도하고 을은 갑에게 나대지를 양도한 것으로 본다. ​

⊙​법인에 대한 현물출자

회사를 설립할 때 금전 이외에 부동산 등을 출자하고 그 대가로 주식 또는 출자지분을 취득하는 것도 양도로 본다. ​

⊙​부담부증여

‘부담부증여’란 수증자가 재산을 무상으로 받으면서 증여자의 채무를 부담하거나 인수하는 증여를 말한다. 

타인간에 부담부증여를 하는 경우에는 증여재산가액 중 수증자가 인수한 채무액에 상당하는 부분은 양도로 보고, 채무액을 제외한 순수한 증여분만 증여로 본다.  그러나 배우자나 직계존비속간에 부담부증여를 하는 경우에는 원칙적으로 증여재산

가액 중 채무액에 상당하는 부분도 증여로 보나, 수증자가 실지 부담하는 사실이 객관적으로 입증되는 경우에는 채무액에 상당하는 부분을 양도로 본다.  

⊙​담보로 제공한 자신이 경락된 경우

채무보증을 위해 담보로 제공한 자산이 경락되어 타인에게 소유권이 이전되는 경우 이는 직접 대가를 받고 양도한 것이 

아니더라도 그에 상당하는 금액만큼 채무를 면하게 되므로 자산을 양도한 것으로 본다. 

⊙​가등기에 따라 본등기를 행한 경우

채권자가 채권담보목적으로 채무자 소유 부동산을 가등기 한 후 채무자의 채무불이행으로 채권변제에 충당하기 위하여 

당해 부동산에 대한 소유권이전등기(본등기)를 이행한 때에는 본등기가 완료된 때에 채무자가 채권자에게 자산을 양도한 것으로 본다.  

⊙​이혼위자료로 부동산 소유권을 넘겨준 경우

당사자간의 합의에 의하거나 법원의 확정판결에 의하여 일정액의 위자료를 지급하기로 하고 동 위자료 지급에 갈음하여 

당사자 일방이 가지고 있던 부동산의 소유권을 넘겨준 경우에는 그 자산을 양도한 것으로 본다.  

따라서 김부도씨는 대지와 건물의 취득원가(이자비용은 취득원가에 포함되지 않는다)보다 높은 가액으로 낙찰이 된 경우라면 양도소득이 발생한 것이고, 경락대금으로 본인의 채무를변제한 것으로 보기 때문에 양도소득세 납세의무가 발생하게되며, 자진신고하지 않은 경우에는 가산세까지 부담해야 한다.