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부동산 계약관련 상담 및 부동산시장동향
글 : 매거진군산 편집부 /
2017.12.01 17:23:26 zoom out zoom zoom in facebook twitter kakaotalk kakaostory

부동산 계약관련 상담 및 부동산시장동향

 

금번호에서는 사례를 들어 흔히 발생할 수 있는 쟁점에 대해 살펴보기로 하겠습니다.

 

Q 매도인 과 매수인 은 조촌동 소재 단독주택을 1억원에 매매계약을 체결하고 계약 당일 계약금조로 1천만원을 수수하였습니다. 아직 중도금 날짜가 남은 상태에서 롯데아울렛이 착공되자 이 개발사업으로 주변의 집값이 오르며 소유주택은 현재 2억원을 호가하고 있습니다.
은 계약금으로 받은 1천만원을 돌려줄테니 계약을 해제하자고 하니 은 무슨소리냐며 정 해약하고 싶거든 계약금의 2배를 물어내라고 큰소리치고 있습니다. 매도인 으로서는 계약금의 배액인 2천만원은 너무 액수가 커서 부당하다고 생각합니다. 과연 매도인 은 받은 계약금 1천만원을 반환하고 계약을 해제할 수 있는 것입니까?

A 문제는 계약금으로 받은 1천만원의 성질을 무엇으로 볼 것인가에 달려있습니다.
보통 매매계약서에는 "매도인은 계약금의 배액을 상환하고, 매수자는 계약금을 포기함으로서 계약을 해제할 수 있다"라고 인쇄·기재되어 있습니다. 민법 제565조 제1항의 규정도 그렇게 되어 있고요. 따라서 계약시 주고받은 계약금은 대개 계약이 이행되면 당연히 매매 대금의 일부가 되어 대금 중에 포함되지만, 해약될 경우에는 "해약금"으로 보게 됩니다. 즉 계약금을 준 사람(매수인)은 이것을 포기하고, 받은 사람(매도인)은 받은 계약금의 배액을 돌려주고 계약을 해제할 수 있는 것이죠.
결국 이 사건에서도 계약금 1천만원은 다른 사정이 없는 한 해약금의 성질을 가졌으므로 배액, 2천만원을 물어주어야 해약할 수 있다고 보아야 합니다.

 

Q 매도인 과 매수인 은 공인중개사 A의 중개로 나운동에 있는 아파트를 2억원에 매매계약을 체결하였습니다. 그런데 매매계약서를 작성하고 각자 날인을 하게 되었는데 매도인 이 급히 오느라 도장을 가지고 오지 않아서, 공인중개사 A의 입회하에 매매계약서는 중도금 주는 날 작성하기로 하고 그날은 우선 계약금 2천만원만 건네고 매도인으로부터 계약금 영수증에만 싸인을 받아왔습니다.
그 후 아파트가격이 하락하기 시작하자 중도금 약속일에 매도인 은 아직 매매계약서에 도장을 찍지 않았으니 계약이 성립된 것이 아니라면서 계약을 없던 것으로 하자고 합니다.
매매계약서에 도장을 안 찍은 것은 확실한데, 그렇다면 이 경우 매매계약은 무효가 되는 것인가요?

A 계약은 반드시 문서로 작성되어야 하는 것은 아니고 또 계약서에는 각자의 도장이 날인되어야만 계약이 성립되는 것도 아닙니다.
계약의 본질적 요소는 당사자간의 의사표시의 합치(합의)이며, 문서의 작성은 그 계약이 성립된 것을 증명하려는 수단에 불과합니다.
이 사건에서 법률상으로는 아파트를 팔고 산다는 당사자간의 합의만으로도 계약은 이미 성립된 것이고, 나아가 계약상의무이행(중도금수수) 단계에 접어들었으므로 계약은 계약서 작성유무와 관계없이 이미 성립되었다고 판단하여야 합니다. 따라서 매수인 은 매도인 의 억지주장에 구애될 필요 없이 중도금과 잔금을 당초 약속한 날짜에 주고, 등기이전과 아파트의 인도를 요구하면 됩니다. 이때 만일 상대방이 매매대금 수취를 거절한다면 그 대금을 법원에 공탁하면 됩니다.

 

 

석사공인중개사무소

공인중개사/부동산자산관리사/자산운용전문인력(부동산)

대표 최 인성

군산시 조촌동896(시청로10)

(063)452-0025/010-7758-4989 

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