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부동산 계약관련 상담 및 부동산시장동향

군산에서도 원룸주택 등의 매매가격이 일반 아파트 가격에 비해 고가인 경우가 많아 매매에 따른 취득세가 주목을 받고 있다.  

최근 정부는 주택 취득세에 관한 개정안을 입법예고했다. 금액을 조금만 초과하면 세금이 2배 이상 늘어나는 문턱효과가 발생해서다. 

주택 매매거래의 경우 기존에는 6억원 이하는 1%, 6억원 초과~9억원 이하는 2%, 9억원 초과는 3%를 적용했다. 이런 방식으로 과세하게 되면 이른바 ‘문턱효과’가 발생한다. 예를 들어 6억원에 주택을 매입하는 경우 1%를 적용받지만 6억원을 조금만 초과하면 2%의 세율을 적용받아 취득세가 2배 이상 늘어난다. 

이를 회피하고자 거래가격이 6억원이나 9억원을 소액 초과하는 경우에는 매매가격을 허위로 낮춰(일명 다운 계약) 신고해 낮은 세율을 적용받는 경우도 빈번하게 발생했다.

정부는 주택 취득세율을 100만원 단위로 적용하도록 개정안을 내놓았다. 개정안에 따르면 6억원 이하 1%, 9억원 초과 3% 구간은 그대로 하되 6억원 초과 9억원 이하인 구간에서는 1.01~2.99%를 100만원 단위로 세분화 했다.

주택 취득 시 취득세에는 농어촌특별세(농특세)와 지방교육세가 부가적으로 과세된다. 

농특세는 0.2%가 일괄적으로 과세되고 지방교육세는 보통 취득세의 10%로 과세되는 식이다. 다만 국민주택규모 이하(전용면적 85제곱미터 이하)인 주택을 매매로 취득하는 경우 농특세는 면제된다.

예를 들어 7억원을 주고 국민주택 규모이하인 주택을 취득했다면 취득세는 2%, 농특세는 면제, 지방교육세 0.2%, 총 2.2%의 세금을 부담한다.

주의해야할 것은 주택의 매매거래에만 적용된다는 점이다. 상속이나 증여 등의 사유로 주택을 취득하는 경우에는 적용받는 세율이 완전히 달라진다. 상속으로 취득한 경우 2.8%를 적용하고 증여받은 경우에는 취득세가 3.5%가 과세된다. 농특세나 지방교육세까지 고려하면 상속은 3.16%, 증여는 4%를 적용받게 되므로 매매에 비해 상대적으로 높은 세율을 적용받는다. 

다만 매매로 취득하면 실제 매매가액을 과세표준대로 적용하는 반면 상속이나 증여와 같이 무상으로 취득한 경우에는 공시가격을 과세표준으로 적용할 수 있다(이때 통상적으로 실제 매매가액보다 공시가격이 낮은 것이 일반적이다).

또 취득세는 취득일로부터 60일 이내에 신고, 납부하는 것이 원칙이다. 이 기한은 유상 매매로 취득했거나 무상으로 증여받았거나 무관하게 적용받는다.

다만 상속으로 취득한 경우 그 신고, 납부기한이 다르다. 취득일이 속하는 달의 말일로부터 6개월 이내에만 신고, 납부하면 된다. 즉, 상속세의 신고, 납부기한과 같다. 혹여 납부할 상속세가 없더라도 취득세는 이 기한 내에 꼭 신고, 납부를 해야 한다는 데에 유의해야한다.

마지막으로 유의해야할 경우는 유증을 하는 경우다. 보통 상속세에서는 유증도 상속과 똑같이 보고 세금을 계산하기 때문에 구분의 실익이 없다. 반면 취득세는 유증을 상속과는 구분해 증여의 일종으로 보는 경우가 있다. 

즉 피상속인이 유증으로 상속인이 아닌 자(손자녀 등)에게 특정재산을 물려주는 특별유증을 한 경우 상속이 아닌 증여를 받은 것으로 판단해 재산 취득일로부터 60일 이내에 취득세를 신고, 납부해야만 한다.

석사공인중개사무소

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