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상가를 임대하면 반드시 임대사업자등록을 하여야 하고 부가가치세와 소득세를 부담하면서, 소득에 따라 건강보험료를 추가로 납부해야 합니다.

그러나 개인이 주택을 임대하는 경우에는 임대사업자등록이 강제규정이 아닙니다. 왜냐하면 주택임대소득에 세금과 공과금을 부과하면 세입자의 임대료가 증가하는 현상이 발생하기 때문에 세입자의 전세금이나 월세의 인상을 방지하기 위한것입니다.

그렇다 보니 지난해 기준 개인이 보유한 주택은 1759만채이고, 이중 임대용 주택은 총 595만채로 추정되는데, 임대용 주택 중 임대사업자로 등록한 주택은 임대용 주택의 13%(79만채)에 불과합니다.

주택임대사업자로 등록하면 주택임대차보호법의 적용을 받아 임대료 인상(연 5%)과 임대기간(4∼8년)을 지켜야하는 규제를 받게되며, 소득세와 건강보험료가 추가로 과세됩니다.

이런 사정으로 주택임대사업자등록이 부진하여, 정부는 올해부터 민간임대주택 등록을 촉진하고자 다주택자가 임대사업자로 등록하면 건강보험료를 최대 80% 깎아주고, 8년이상 장기 임대시 양도세 중과배제, 장기보유특별공제 70%도 적용하기로 하였습니다.

또한 올해까지 유예돼 있는 연 2000만원 이하 임대소득에 대한 과세를 추가 유예 없이 과세하되, 분리과세시 적용하는 필요경비율을 임대등록사업자는 70%, 미등록사업자는 50%로 내년부터 차등 조정합니다.

임대사업자로 등록해 8년 이상 임대시에는 양도세 장기보유특별공제 비율을 50%에서 70%로 상향하고, 양도세 중과배제하기로 하였습니다.

건강보험료도 오는 2019년 소득분부터 주택임대소득에 대해 정상 부과되지만, 오는 2020년말까지 등록한 연 2000만원 이하 분리과세 대상 사업자는 임대의무기간 동안 건보료 인상분을 대폭 감면하기로 하였습니다.

세입자가 장기간 안정적으로 거주할 수 있는 환경을 조성하기 위하여 장기임대사업자에게 다양한 인센티브를 제공하여 임대사업등록을 유도하고 있지만, 임대인은 임차인에게 귀책사유가 없는 한 임대의무기간 4년 또는 8년 동안 재계약을 거절할 수 없고 임대료 인상도 제한되며, 소득세와 건강보험료를 추가로 부담하여야 한다는 점을 충분히 고려하여 임대주택사업자로 등록여부를 판단하여야 할것입니다.

장기적으로는 세입자의 임대로부담 때문에 원룸이나 아파트등 주택임대사업자에게만 과세특혜를 줄것이 아니라 상가임대와 마찬가지로 주택임대에 대해서도 예외없이 적법하게 과세하여, 조세의 형평을 도모하고 그로인해 증가된 세금으로 세입자의 주거안정대책을 마련하여야 할것으로 생각됩니다.