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주택임대사업자 등록시 양도세 비과세 혜택

요즘 주택임대사업자로 등록하는 경우 어떤 혜택이 있는지에 관한 문의가 많아 이번 칼럼에서는 주택임대사업자등록시 거주용 주택에 대한 비과세 혜택에 대해서 사례를 통해서 알아보도록 하겠습니다.

우선 거주용 주택 비과세 혜택이라함은 여러채의 주택을 소유하는 경우에도 현재 거주중인 주택을 비과세 받을 수있는 것인데 비과세되려면 다음 4가지 조건을 만족해야 합니다.

첫째 현재 거주하고 있는 주택을 제외하고,소유중인 나머지주택 모두를 임대주택으로 등록

둘째 현재 거주 주택에서 2년 이상 거주(비과세받고자 하는 주택)

셋째 임대주택등록후 임대 5년간 유지

넷째 임대개시일기준 임대주택의 기준시가가 비수도권3억원 이하

Q.거주주택 양도후 임대주택 5년임대기간 채운 후 처분할 경우 1가구 1세대 양도세비과세 혜택 받을 수 있나요?

A.이 경우 임대주택이 유일한 주택이 되므로 1가구 1세대 2년보유 충족되어서 양도세 비과세 혜택 받을 수 있지만, 직전 거주주택 처분 이후에 발생하는 양도차익에 대해서만 비과세 혜택이 가능합니다. 예를 들면, 임대주택 처분시 양도차익이 1억인데 거주주택 처분전 양도차익이 5천이면 거주주택 처분후 5천에 대해서만 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

Q. 3주택중 거주주택 제외한 2주택을 임대주택 등록한 경우에 거주주택을 양도세 비과세 받고 처분하고 임대주택중 하나를 임대의무기간5년 충족후 2년간 거주하면 양도세 비과세 혜택 받을 수 있나요?

A. 가능합니다. 다만 이 경우에는 기존 거주주택이 있으므로 임대 이전에 거주했던 기간은 인정되지 않고 임대기간 이후에 거주 기간만 인정 되는 것에 주의해야 합니다.

위와같이 여러채의 주택을 보유하고 있는 경우 거주중인주택외에 나머지 주택을 주택임대사업자로 등록하는 경우 거주주택에 대해서 비과세 가능하지만,

사업자등록하는 순간 의료보험료가 지역가입자로 변경되어 별도로 부과됨과 동시에 각종 세금신고,납부의무가 발생하고 미임대기간이 6개월이 넘으면 비과세된 세금이 추징되는등 지켜야할 의무가 복잡하고 많아 , 거주주택의 양도차익이 커서 양도소득세가 많은 경우가 아니라면 임대사업자등록에 신중해야 하지 않을까 사료됩니다.

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