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부동산 계약관련 상담 및 부동산시장동향 

금번호에서는 2017년에 새로 시행되거나 달라지는부동산 관련 제도를 미리 알아봅니다.

1. 2000만원 이하 임대소득 과세 2년 유예
연간 2000만원 이하 임대소득에 대한 소득세 과세가 2년 더 연장돼 2019년부터 적용됩니다. 연간 임대소득이 2000만원 이하인 2주택자의 경우 필요경비(임대소득의 60%)와 기본공제 400만원을 공제한 금액에 14%의 단일세율로 분리과세하는 것입니다. 또 소형주택(전용 60㎡ 이하, 기준시가 3억원 이하 주택)의 전세보증금에 대한 비과세도 2018년까지 연장됩니다. 다만 소형 주택 기준은 전용 85㎡에서 60㎡로 축소됐고 2017년부터 적용됩니다.

2. 비사업용토지 장기보유특별공제 기산일 조정
비사업용토지에 대한 양도소득세 장기보유특별공제 기산일이 현행 2016년 1월 1일에서 ‘취득일’로 조정됐고 비사업용토지의 양도소득세는 기본세율에 10%p를 추가로 과세하되 대신 장기보유특별공제를 적용하고 있습니다. 장기보유특별공제는 3년 이상 보유시 최소 10%에서 10년 이상 보유 시 최대 30%까지 양도차익을 공제해주는 규정입니다.
 
3. 양도소득세의 최고 세율구간 신설
양도소득세의 최고 세율구간이 38%에서 40%로 신설되고 2016년까지는 과세표준이 1억5000만원 초과 시 38%의 세율이 적용됐지만 2017년부터는 한 단계 세율 구간이 새로 생겨 과세표준 5억원 초과 시에는 40% 세율로 과세됩니다.

4. 집단대출 시 잔금 대출에도 규제 도입
1월 1일부터 분양 공고되는 아파트 단지는 잔금 대출시 여신심사 가이드라인이 적용됩니다. 소득증빙자료로는 원천징수영수증 등 객관성이 입증된 자료를 제출해야 하고 또 이자와 원금을 처음부터 함께 갚아가는 비거치, 분할상환 원칙이 적용됩니다.

5. 청약가점제 자율화 조치 시행
청약가점제는 무주택기간, 부양가족 수, 청약통장 가입기간 등의 항목에 따라 점수(84점 만점)를 매겨, 높은 점수 순서로 청약자를 정하는 것으로 지난 2007년 9월 도입됐었으나 주택 경기 침체로 2013년에 전용 85㎡ 초과 주택에 대해 가점제가 폐지됐고, 전용 85㎡ 이하 주택은 가점제 의무 적용비율이 75%에서 40%로 낮춰진 바 있습니다.

6. 아파트 리모델링 동의율 80%→75%로 완화
아파트 등 공동주택 단지 전체 구분소유자(집주인)의 75%만 동의해도 리모델링 사업 추진이 가능해집니다. 단지가 아닌 일부 동만 리모델링하는 경우에는 해당 동 집주인의 75% 이상 동의를 받으면 리모델링이 가능하도록 하는 내용도 개정안에 담겼있습니다.

7. 2층 이상 건축물 내진설계 의무화
2층 또는 연면적 500㎡ 이상의 건물이 해당되며 관련 내용을 담은 ‘건축법 시행령’ 개정안이 2016년 9월 입법 예고된 가운데 2017년 1월경 시행될 예정입니다. 

8. 제로에너지건축물 인증제 시행
제로에너지건축물이란 고단열 건축자재와 신재생에너지를 결합해 외부 에너지 유입을 최소화한 것으로, 인증대상은 주택·업무시설이나 근린생활시설 등 대다수 건축물입니다. 인증을 받은 건축물은 △용적률 최대 15% 완화 △기반시설 기부채납률 최대 15% 완화(주택사업 기준) △신재생에너지 설치 보조금 30~50% 지원(예산범위 내) 등의 인센티브가 제공됩니다.

9. 부동산 전자계약 시스템 전국 확대

10. LTV·DTI 규제 완화 종료
주택담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 규제 완화가 7월 종료됩니다.

11. 재건축초과이익환수제 유예 종료
연말에는 재건축 시장의 큰 이슈로 작용할 수 있는 재건축초과이익환수제 유예가 종료됩니다. 재건축초과이익환수제는 2005년 5월부터 서울과 수도권에서 시행됐고 이어 2006년 9월부터 전국적으로 확대되었으나 2008년 글로벌 금융위기 이후 주택시장이 약세를 보이면서 2013년 12월부터 2015년 12월까지 2년간 시행을 유예했고 이어 2017년 말까지 유예기간을 추가로 연장했습니다. 따라서 2017년 말까지 관리처분계획 인가 신청을 하지 못하면 재건축초과이익환수제를 적용받게 됩니다.
 
2016년 부동산 경기가 널뛰기를 하였습니다. 특히 군산지역은 굴뚝 산업의 불경기 영향으로 더욱 얼어붙은 부동산 침체기의 터널을 지나고 있습니다. 부디 2017년은 더욱더 활기찬 부동산 시장이 되길 기대하며 더욱 열심히 노력하는 필자가 되도록 하겠습니다. 파이팅!

석사공인중개사무소
공인중개사/부동산자산관리사/자산운용전문인력(부동산)
대표  최 인성
군산시 조촌동896(시청로10)
(063)452-0025/010-7758-4989​