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부모와 자식 사이에 부동산을 매매하는 경우 어떤 문제가 발생할까요?

요즘 저에게 부부나 직계존비속간에  부동산을 매매하는 경우 부담부 증여를 활용하는 방법을 문의하시는 사례가 많습니다.

특수관계자간에 매매거래를  세무서에서는 일단 증여로 추정하게 됩니다. 하지만  매매대금의 원천이 명확하게 확인되고, 실제 매매대금을 수수한 사실이 금융기관의 기록에 의하여 확인되면 증여추정을 배제하고 매매거래로 인정하게 되는데 다음 사례에서 부담부증여가 어떤것인지 알아보겠습니다.

재력가인 김수송씨는 7년전 수송동 상업용지를 15억원에 매입하였는데 이 땅을 아들에게 증여하자니 증여세가 만만치 않을것 같아 절세 방법을 알아보던중 부담부증여 방법을 써보라는 조언을 듣게 됩니다.

부담부증여란 해당 토지에 아버지 명의로 설정된 채무를 아들이 인수하는 조건으로 매매하게되면, 채무액은 증여받은 재산이 아니고, 아버지가 아들에게 채무액만큼 매매한 것으로 보게 됩니다. 따라서 아들은 매매대금의 원천을 따로 소명할 필요가 없고, 채무액만큼은 증여세가 발생하지 않게 됩니다. 다만, 아버지 입장에서는 채무액이 양도가액이 되므로 양도소득세는 발생하겠죠!

김수송씨는 일단 이땅의 공시지가가 현재 20억정도 하니까 은행에서 20억대출을 받은 다음 매매계약서를 20억으로 작성하고  매매대금은 전액 아들이 대출을 인수하는 조건으로 명의이전해주고 자신은 양도차익5억에 대한 양도세 1억을 납부하였습니다.

아들은  당연히 20억짜리 땅을 아버지의 20억 대출을 인수하면서 취득하였기 때문에 증여세가 발생할리 없습니다. 단순하게 보면 부담부증여로 약 6억원정도 되는 증여세를 내지 않게 됐다고 좋아할수 있지만, 엄청난 반전은 지금부터 시작됩니다.

아버지가 20억 대출을 받기 위해 은행에 대출신청하자 은행은 감정평가법인2군데에 이 땅에 대한 감정을 의뢰합니다. 감정평가법인은 이땅의 시가를 평균 30억으로 평가하였고, 이 사실을 세무공무원이 알게되었다면 어떤 문제가 발생하게 될까요?

아들은 시가가 30억원인 땅을 20억원에 저가매수하였기 때문에 차액 10억원에 대한 증여세가 발생합니다. 이금액이 대략 가산세포함해서 3억원정도 됩니다.

증여세만 납부하면 끝날까요? 이게 끝이라면 반전이라고 할수 없죠?

이제 세무서의 칼끝은 아버지에게 겨누어 집니다. 아버지는 30억짜리 땅을 아들에게 20억만 받고 팔았기 때문에 부당하게 조세를 감소시킨 행위에 해당하여 차액 10억원에 대한 양도소득세를 추징받게 되는데 그 금액이 대략 가산세를 포함하고 비사업용토지 10% 추가과세까지 더해지면 6억원에 달하게 됩니다.

이중과세 아니냐고 생각하실수 있지만 곰곰이 생각해 보면 차액 10억원에 대해서 아들입장에서는 시세보다 적게 주고 취득했으니 증여세가, 아버지입장에서는 시세보다 일부러 덜 받았으니 양도소득세가 과세되는것이 일리가  있다고 보여집니다.  

이제 아버지와 아들이 양타로 세금을 추징당했다고 안심해서는 안됩니다.  세무공무원들은 부담부증여된 채무 20억에 대해서  아들이 이자를  납부할만한 소득이 있는지, 이자를 아버지가 대신 내주는 것은 아닌지 , 채무를 상환하는 경우에는 아버지가 대신 갚아준것은 아닌지 계속 사후 관리하고 있으므로 한순간도 주의를 게을리 해서는 안됩니다.

세금줄이기 정말 쉽지않네요!