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임대차 계약관련 상담 및 부동산시장동향

임대차는 당사자 일방이 타인에게 목적물을 사용 및 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대해 차임을 지급할 것을 약정함으로써 효력이 발생하게 되는 것을 말하는데요. 이러한 임대차계약을 체결할 경우 장래 발생할지도 모르는 채무를 담보하기 위해 임차인이나 제3자가 임대인에게 교부하는 금전을 보증금이라고 합니다.
이와 관련하여 임대차보증금 반환을 청구한 소송에 대해 법원에서 판결을 내린 바 있는데요. 오늘은 해당 판례를 통하여 임대차보증금 반환청구 절차와 관련된 법률 사항을 살펴보도록 하겠습니다.

우선 사건에 따르면 A씨는 2012년 B씨가 보유하고 있던 아파트를 보증금 1억 2천만원에 임차하기로 하고 계약금 약 1천만원을 지급했는데요. 당시 B씨가 보유하고 있던 아파트에는 한도액 약 1억 9천만원인 근저당권이 설정되어 있었으며 B씨는 보증금 잔금 지급일에 근저당 한도액을 약 5천만원을 줄여주기로 A씨와 특약을 체결했습니다.
그러나 B씨는 약속 당일까지 근저당권을 줄이지 못했고 이를 확인한 A씨는 그 자리에서 임대차계약 해제통보를 하고 계약금을 반환해달로 요구했는데요.

뒤늦게 상황의 심각성을 파악한 B씨는 이튿날 바로 근저당권 설정 한도액을 약 1억 4천만원으로 줄여 등기한 후 의무를 이행했다며 계약금을 돌려주지 않았습니다. 이에 불복한 A씨는 결국 B씨를 상대로 임대차보증금 반환청구소송을 제기했는데요.

위에서 살펴본 사건에 대한 재판부의 판결문에 따르면 계약당사자 일반이 채무를 이행하지 않았을 경우에는 특별한 사정이 없는 한 상대방은 ‘상당한 기간’을 정하여 그 이행을 최고하고 해당 기간 안에 이행하지 않은 경우 계약을 해제할 수 있다고 설명했습니다.

따라서 A씨가 한 임대차계약 해제 통보는 특약사항으로 정한 근저당권 감액 등기 채무의 이행 지체를 사유로 한 것이며 이러한 전제 요건인 이행의 최고가 이루어진 바 없어 적법한 해제의 의사표시라고 보기는 어렵다고 덧붙였습니다.
뿐만 아니라 A씨의 임대차계약 해제 통보는 이행의 최고로써 효력을 갖는다고 볼 수 있으며 이는 B씨가 그로부터 상당한 기간 안이라고 보기에 충분한 그 다음날 바로 특약상의 채무를 이행했으므로 A씨는 임대차계약을 해제할 수 없다고 보는 것이 타당하다고 판단했습니다.

즉 대법원 민사부는 임차인 A씨가 임대인 B씨를 상대로 B씨의 잘못으로 인해 임대차계약이 해제되었으므로 지불한 계약금을 돌려달라며 제기한 임대차보증금 반환청구소송 상고심에서 원고 승소 판결한 원심을 깨고 사건을 수원지법으로 돌려보내는 판결을 내렸습니다.

즉 상고심은 이런 이유로 계약을 해지하는 것은 부당한 것이라 판시한 것입니다.
오늘은 임대차보증금 반환청구로 벌어진 소송에 대한 법원의 판결을 통해 관련 법률 사항을 살펴보았는데요. 임대차를 체결하는 과정에서 임대인과 임차인 사이에서 분쟁이 발생하게 되었을 경우 혼자의 힘으로 해결하기에는 관련 법률 사항이 다소 생소하고 어려울 수 있기 때문에 율사의 도움을 받아 법적으로 정확하게 대응하는 것이 바람직합니다.

이노공인중개사무소(IS부동산연구소)
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