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부동산 계약관련 상담 및 부동산시장동향

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Q 안녕하세요 지곡동에 사는 강선애 라고 합니다. 최근 제가 쌍용예가 아파트를 전세로 임대하였는데 부동산 중개업소 2곳이 임대인과 임차인을 각각 소개한 공동중개 형식으로 임대차 계약을 했는데 공동중개로 체결된 아파트 전세계약의 중개사고 발생시 책임의 한계는 어디까지인가요?  매물을 소개한 업소(임대인측)와 고객을 소개한 업소(임차인측)의 책임한계(예: 남편 명의 아파트를 부인이 전세를 놓고(대리계약) 생활하다가 차후에 이혼하여 남편이 이의 제기시(남편이 자기가 계약한 전세가 아니라고 할 때에) 에 공동중개를 하였을시 중개한 중개업소들의 책임한계는요?
또한 계약시에 위임장 및 인감증명은 확인치 않고 등본과 주민등록은 확인 세입 예정자가 본인과 확인통화 사양 및 잔금시 본인이 와야 하느냐고 임대인의 부인이 묻자 임차 예정인이 확인이 되었으니 대리인이 와도 된다고 하였음 이런 경우에 임대인이 대리인의 계약이 무효라고 주장하여 임차인이 손실을 입었을 경우 공동중개한 부동산의 책임범위 및 책임 한계는 어떻게 되는가요 ?

A 1. 공인중개사 등 중개업자는 중개행위를 함에 있어서, 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 가한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다.

2. 만약, 중개행위에 2인(2곳) 이상의 중개업자가 공동중개를 하였고, 공동중개업자 모두에게 고의와 과실을 인정할 수 있다면, 특별한 사정이 없는 한, 연대하여 손해를 배상할 책임이 있을 것으로 판단됩니다.

3. 그리고 손해발생에 피해자인 임차인 측의 과실이 내재되어 있는 경우라면, 과실상계규정을 적용할 수도 있겠으나, 부동산에 관한 전문적인 지식을 갖고 중개행위를 하는 중개업자의 과실 책임이 한층 더 무거울 것으로 사료됩니다.

4. 참고로 대리인이 그 권한외의 법률행위를 한 경우에도 제3자가 그 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있는 때에는 본인(소유자)은 그 행위에 대하여 책임이 있는 것이므로, 부인이 임대차계약체결시에 본인의 신분증을 소지하였고(인감도장을 소지하였는지도 중요함), 계약체결후 입주까지 한 이후(입주이후 경과한 기간도 중요할 것임)에 이혼을 하고서야 대리권을 수여하지 않았다고 주장한다면, 민법 제125조 내지 제12조의 규정에 따른 표현대리 책임이 본인에게 있을 수도 있으므로, 이 점에 대하여 다툼의 소지가 있다 판단됩니다.
민법 제125조: 제3자에 대하여 타인에게 대리권을 수여함을 표시한 자는 그 대리권의 범위 내에서 행한 그 타인과 그 제3자 간의 법률행위에 대하여 책임이 있다. 그러나 제3자가 대리권 없음을 알았거나 알 수 있었을 때에는 그러하지 아니하다.
민법 제129조: 대리권의 소멸은 선의의 제3자에게 대항하지 못한다. 그러나 제3자가 과실로 인하여 그 사실을 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다.

이노공인중개사무소(구 석사공인)
공인중개사/부동산자산관리사
대표  최 인성
군산시 조촌동896(시청로10)
(063)452-0025/010-7758-4989

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