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부동산 계약관련 상담 및 부동산시장동향

Q 안녕하세요 경암동에서 작은 커피숍을 운영하는 박 진숙이라 합니다. 본의 아니게 커피숍을 운영하던 중 업종 변경(헤어샵)을 하게 되어 친한 언니와 같이 운영하려는데 언니와 저는 잘 알고 하니 그냥 우리끼리 합의해서 업종 변경을 하고 사용을 계속해도 큰 문제가 없는지요? 아니면 건물주에게 어떤 허락을 얻어 계약서를 다시 작성해야 되는지 궁금하며 전대차 계약서 가지고도 헤어샵 사업자등록이 가능한지요?

A 임차인은 임대차한 목적물을 목적에 맞게 사용해야 하며 중대한 변경사항이 있을 시에는 임대인에게 통지하여 동의가 필요할시 동의를 득하는 게 원칙입니다. 

전대차란 건물주로부터 임차한 임차인이 일정공간을 다시 임대를 놓는 것을 말하는데, “다시 임대를 놓는다”는 뜻에서 전대라고 합니다. 전대차는 임차인이 임차물에 투하한 많은 자본을 임대차기간 만료 전에 회수하는 한 방법으로 이용되고 있고 또한 임대한 공간의 일부를 전대차하여 공간을 효율적으로 사용하기 위해 전대차 계약을 하는 경우도 있습니다. 

민법은 적법한 전대차가 되기 위해서는 임대인의 동의가 필요하고 이를 위반한 경우 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있다고 규정함으로써(제629조) 원칙적으로 전대차를 금지하며, 다만 건물임차인이 그 소부분을 타인에게 사용하게 한 경우는 예외로 하고 있습니다(제632조). 이와 같이 원칙적으로 전대차를 금지하는 이유는 임차권 행사는 사람에 따라 차이가 있으므로 임차인의 교체에 임대인의 동의를 얻도록 하여 임대인을 보호하려는 취지입니다. 따라서 전대차는 당사자간(박진숙씨와 언니)의 대차계약만으로 유효하게 성립하나 제3자에 대한 관계에서 임차권을 유효하게 취득하기 위해서는 임대인의 동의가 필요합니다.

적법한 전대차의 경우, 임대인과 임차인 간에는 종전의 관계가 유지되고 임차인과 전차인 간에는 새로운 임대차관계가 성립됩니다. 이때 전차인은 임대인에 대하여 직접 차임지급 등 전대차상의 의무를 부담하나 권리는 없으며, 임대인과 임차인의 합의로 계약이 종료되더라도 전차인의 권리는 소멸하지 않습니다. 다만 건물임차인이 그 소부분을 타인에게 사용하게 한 경우는 예외입니다. 또한 임대차계약이 해지통고로 인하여 종료한 경우, 임대인은 그 사유를 전차인에게 통지해야 그에게 대항할 수 있고, 전차인은 일정한 요건하에 임대인에 대하여 임대청구권과 매수청구권을 가집니다.

이에 반해 무단 전대된 경우에도 당사자간의 전대차계약은 유효하므로 전대인은 전차인에게 대하여 임대인의 동의를 얻을 의무를 부담하는 반면 차임청구권을 가지며, 전차인은 전대인에 대한 관계에서 유효한 임차권을 취득합니다. 그러나 그 임차권으로 임대인에게 대항할 수 없으므로 임차지 위에 부속시킨 물건의 소유권을 보유할 수 없습니다. 이에 반해 임대인은 임대차계약의 해지 없이도 전차인에 대해 소유권에 의한 물권적 청구권을 행사하여 방해배제를 청구할 수 있고, 임차인에 대하여 차임청구권을 가지며 한편으로 임대차를 해지할 수도 있습니다.

그리고 박진숙씨가 궁금하게 여긴 전대차 계약서로 사업자등록이 가능한지에 대해서는 전대차계약서에 전대동의서(특별한 양식은 없지만) “위 전대계약을 승낙함 건물주 000 (인)” 라고 기재한 후 건물주의 도장을 받아 제출하면 됩니다. 

또한 헤어숍 공간 작은 부분에 네일샵을 운영토록 하는 것(shop in shop)은 임대인의 동의 없이도 가능하니 추후 더 이상 걱정을 아니 해도 되겠습니다. 불경기가 장기간 지속되고 있습니다. 가게를 운영하는 많은 자영업을 영위하시는 분들이 불황으로 고민이 깊어지고 있습니다. 모두들 힘내시어 잘 버티시길 간절히 바라고 문의하신 박진숙씨도 사업 번창하시길 간절히 기원합니다. 힘내세요!

민법 제629조

1. 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다.

2. 임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

민법 제632조

(임차건물의 소부분을 타인에게 사용케 하는 경우)

전3조의 규정은 건물의 임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에 적용하지 아니한다.

이노공인중개사무소(구 석사공인)

공인중개사/부동산자산관리사

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