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부동산 계약관련 상담 및 부동산시장동향

Q 삼학동에 사는 김정아입니다. 저는 32년 전 甲으로부터 대지 180㎡와 그 지상주택을 매수하여 소유권이전등기를 마치고 현재까지 거주하고 있는데, 최근 토지측량결과 제가 점유하는 대지가 이웃집 乙소유 대지 28㎡정도를 침범하고 있음을 알게 되었습니다. 만일, 지적도대로 대지를 나눈다면 제가 거주하는 주택의 일부가 철거되어야만 하므로 돈을 주고 매수하려 하였으나 乙은 시가이상의 높은 금액을 요구하여 협의가 이루어지지 않고 있는데, 취득시효완성 후 매수하겠다고 한 것이 시효이익을 포기한 것이 되는지요?

A 김정아씨는 이러한 점유취득시효로 인한 소유권이전등기청구권을 행사할 수 있었음에도 이를 행사하지 않고 오히려 매수를 제의하였으므로 이것을 과연 시효이익을 포기한 것으로 볼 수 있는지 문제됩니다. 이에 관하여 판례를 보면, 점유자가 취득시효기간이 경과한 후에 상대방에게 토지매수를 제의한 일이 있다고 하여도 일반적으로 점유자는 취득시효가 완성된 후에도 소유권자와의 분쟁을 간편히 해결하기 위하여 매수를 시도하는 사례가 허다함에 비추어 이와 같은 매수제의를 하였다는 사실을 가지고는 위 점유자의 점유를 타주점유라고 볼 수 없다고 하였으며(대법원 1997. 4. 11. 선고 96다50520 판결) 또한, 점유로 인한 부동산소유권의 취득시효기간이 경과된 뒤에 점유자가 소유자에게 그 부동산을 매수하자고 제의한 일이 있었다는 것만으로는 점유자가 위 부동산이 소유자의 소유임을 승인하여 타주점유로 전환되었다거나 시효이익을 포기하였다고 보기는 어렵다고 하였습니다(대법원 1992. 9. 1. 선고 92다26543 판결).

따라서 김정아씨는 20년 이상 점유해온 乙소유 대지 28㎡에 대하여 乙을 상대로 점유취득시효를 원인으로 한 소유권이전등기청구권을 행사해볼 수 있을 것으로 보입니다.

Q 신관동에 사는 한승문입니다. 제가 甲소유 토지를 임차하여 상당한 비용을 들여 쇠파이프골격 비닐하우스를 축조하고 채소를 재배하였는데, 임차계약기간이 만료되자 甲은 계약갱신을 거절하고 위 비닐하우스의 철거 및 토지의 인도를 청구하고 있습니다. 이 경우 제가 甲에게 위 비닐하우스의 매수를 청구할 수는 없는지요?

A 민법 제643조에서 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 같은 법 제283조의 규정을 준용한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제283조에서는 지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있고, 지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 지상권자는 상당한 가격으로 위의 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다.

이러한 규정의 입법취지는 임대차계약이 종료된 때에 계약목적대지 위에 존재하는 지상물의 잔존가치를 보존하자는 국민경제적 요청과 아울러 토지소유자의 배타적 소유권행사로 인해 희생당하기 쉬운 임차인을 보호하기 위해서 임대차계약을 위반하지 않고, 계약을 성실하게 지켜온 임차인에게는 임대차계약이 종료된 때에 계약갱신요구권을 부여하고, 임대인이 굳이 위 요구를 벗어나 자신의 뜻대로 토지를 사용하고자 할 때에는 계약목적 토지위에 임차인이 설치한 건물 등 지상물을 매입하게 강제함으로써 비로소 위와 같은 제한으로부터 벗어날 수 있게 하고자 지상물매수청구권을 둔 것입니다(대법원 1996. 3. 21. 선고 93다42634 판결).

따라서 토지임차인의 지상물매수청구권을 인정하기 위해서는 그 지상물의 설치가 임대목적에 위배되지 않아야 할 것이며, 그 가치를 보존할 경제적 가치가 동시에 인정될 것이 요청됩니다.

이노공인중개사무소(구 석사공인)

공인중개사/부동산자산관리사

대표  최 인성

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