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임대차 계약관련 상담 및 부동산시장동향

금번호에서는 부동산실명제에 대해 알아보도록 하겠습니다.

부동산실명제는 1995년 탈세나 재산은닉, 투기목적으로 악용되는 명의신탁을 금지하기 위해 제정되었고 시행 된지 20년이 넘었지만 여전히 연간 수백명이 자신 명의의 부동산을 다른 사람의 이름으로 등기했다가 적발돼 부동산실명제법 위반으로 적발되어 과징금을 부과 받고 형사재판에도 넘겨지고 있습니다.

명의신탁약정이란 부동산에 관한 소유권을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려는 자인 실권리자가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정을 뜻하는데요.

부동산에 관한 물권을 이러한 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하는 등기명의신탁을 해서는 안된다는 것입니다. 따라서 명의신탁약정은 무효이므로 이러한 약정에 따라 행해진 등기에 의한 부동산 물권변동은 무효가 되는데요.

이러한 등기명의신탁 등 부동산 명의신탁 분쟁과 관련해서 판례로 살펴보겠습니다.

부동산실명법에 위반된 명의신탁약정은 반사회질서의 법률행위로서 무효이며 이에 따른 등기도 민법상 불법원인급여에 해당돼 이미 등기가 마쳐진 경우 명의신탁자는 소유권을 주장할 수 없다는 판결이 있었습니다.

ㄱ씨 등은 대리인 ㄴ씨를 내세워 2000년 5월 H사찰로부터 서울 성북구 소재 임야 1천여평을 매입하는 과정에서 ㄴ씨와 명의신탁약정을 맺고 ㄴ씨 명의로 이전등기를 마쳤으나 ㄴ씨가 사망한 뒤 지난해 12월 상속인 ㄷ씨 등이 소유권이전등기를 했는데요.

이에 ㄱ씨는 "명의신탁 한 것은 무효인 등기이므로 되돌려 달라"고 하며 소송을 냈습니다.

법원은 부동산 명의신탁자인 ㄱ씨 등 4명이 ㄷ씨 등 4명과 H사찰을 상대로 낸 소유권이전등기등 청구소송에서 원고 패소 판결을 내렸습니다.

재판부는 판결문을 통해 "부동산실명법 제4조는 명의신탁 약정과 그에 의한 등기 모두를 무효로 하고 있는데 무효의 명의신탁 약정에 따라 이뤄진 등기는 불법원인이 수탁자에게만 있다는 등의 사정이 없는 이상 민법 제746조의 불법원인급여에 해당돼 이미 등기가 마쳐진 경우 그 반환을 구하는 등기말소 또는 이전등기 청구는 허용할 수 없다"고 판결이유를 밝혔습니다.

또한 재판부는 "명의신탁 한 사실만으로 반사회질서의 법률행위로서 무효로 하는 것은 사적자치의 이념에 비춰 지나치다는 지적도 있을 수 있지만 이러한 이유로 무제한의 방임이 허용될 수는 없으며 종중이나 배우자간 명의신탁 특례규정이나 신탁법상의 적법한 신탁제도를 이용하지 않고 이 법이 금지하는 명의신탁을 감행하는 것은 탈법행위를 부추기는 것"이라고 덧붙였습니다.

이어서 재판부는 "부동산실명법에 규정된 과징금이나 형사처벌만으로는 한계가 있으므로 법원은 명의신탁자의 민사상 청구에도 협력을 거부해야 하며 이 경우 중요한 사회질서 확립을 위해서는 불가피하다"고 설명했습니다.

이처럼 명의신탁은 분쟁시 다양한 법률적 해석이 나올 수 있으므로 관련 전문가와 먼저 상의하시는 것이 좋겠습니다.

필자도 간혹 실무에서 이런 경우를 접하게 되는데 이해당사자는 여러 가지로 주의를 요할 필요가 있어 다시 한 번 서술해 보는 것 입니다.

＜부동산 실소유자 명의등기에 관한 법률＞이 시행된 1995년 7월 1일 이후에는 부동산에 대한 소유권·전세권·저당권·지상권 등 모든 물권은 명의신탁을 이용하여 다른 사람의 이름으로 등기하는 경우 무효이며, 실권리자의 이름으로 등기하지 아니한 경우 5년 이하의 징역이나 2억 원 이하의 벌금을 부과 받게 됩니다. 아울러 부동산가액의 30%에 달하는 과징금을 부과 받게 됩니다.

이노 공인중개사무소

(IS부동산연구소)

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